Detaillierte Zusammenfassung der Immobilie:

1. Eigentum:

• Art des Objekts: Zwei Einfamilienhäuser (Reihenmittelhaus und Reihenendhaus) mit drei Garagen.
• Lage: Lutherstraße 39 + 41, 41466 Neuss (Reuschenberg).
• Baujahr: Ca. 1970.
• Aktueller Verkehrswert: 853.000,00 € (Stand: 19.09.2023).

2. Objektbeschreibung:

• Reihenendhaus (Haus 39):

  • Wohnfläche: Ca. 181 m² (rechnerisch).
  • Energieausweis: Liegt nicht vor.
  • Zustand: Durchschnittlich, mit einigen sichtbaren Mängeln (z.B. Feuchtigkeitsschaden im Keller).
  • Nutzung: Zurzeit unbewohnt.

• Reihenmittelhaus (Haus 41):

  • Wohnfläche: Ca. 121 m² (rechnerisch).
  • Nutzung: Eigenbedarf durch die Eigentümerin (bewohnt).
  • Mietverhältnis: Mietvertrag seit 2002 mit einer Nettokaltmiete von 500,00 € pro Monat.
  • Zustand: Durchschnittlich, mit Feuchtigkeitsschäden an Loggiatüren.

3. Garagen:

• Anzahl: 3, davon 1 Einzelgarage und 1 Doppelgarage.
• Zustand: Altersbedingt einfacher Zustand mit teilweise nicht werterheblichen Mängeln.

4. Grundstücksdetails:

• Gesamtfläche: 737 m² für das Hausgrundstück, zusätzliche Flächen für Garagen: 18 m², 17 m² und 19 m².
• Form: Rechteckige Grundstücksform.
• Erschließung: Gut, mit Anbindung an öffentliche Versorgungsleitungen (Wasser, Strom, Gas).

5. Grundstückswertermittlung:

• Teilgrundstück A (Haus 39 mit Doppelgarage):

  • Verkehrswert: 517.000,00 €
  • Ertragswert: 485.000,00 €
  • Sachwert: 530.000,00 €

• Teilgrundstück B (Haus 41 mit Einzelgarage):

  • Verkehrswert: 381.000,00 €
  • Ertragswert: 359.000,00 €
  • Sachwert: 390.000,00 €

6. Marktsituation:

• Lage: Mittelmäßige Wohnlage im Stadtteil Reuschenberg, Neuss, mit gutem Zugang zu Verkehrsverbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und sozialen Einrichtungen.
• Baugrund: Normal tragfähiger Baugrund, keine Altlasten oder Baulasten vorhanden.

7. Bewertung:

• Der Verkehrswert wurde unter Berücksichtigung der Marktbedingungen und der ermittelten Werte aus verschiedenen Verfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren) festgestellt. Es wurde ein pauschaler Korrekturfaktor für die Vermarktungskosten angewendet.

  8. Besonderheiten:

• Rechte und Lasten: Keine relevanten Eintragungen im Grundbuch die den Verkehrswert beeinflussen.
• Nutzbarkeit: Die Immobilien sind für Eigennutzer von Bedeutung, weniger für Investoren, da der Großteil als Eigentumswohnung genutzt wird.

Fazit:

Die Immobilie an der Lutherstraße in Neuss bietet mit zwei nebeneinanderliegenden Einfamilienhäusern und Garagen eine interessante Option für Eigennutzer. Die Wertermittlung zeigt, dass beide Häuser in brauchbarem Zustand sind, jedoch einige Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen erfordern, um ihr volles Potenzial auszuschöpfen. Der Verkehrswert von insgesamt 853.000,00 € ergeben sich aus der Kombination der Werte beider Häuser und stellt eine Chance für Käufer dar, die in einem stabilen Wohnumfeld investieren möchten.