Zusammenfassung der Immobilie

Objekte

1. Objekt 1:

   • Adresse: Schillerstraße 41, 43, 90547 Stein
   • Flurstück Nr.: 681 und 681/19
   • Typ: Beherbergungsbetrieb (Pension Schillerstraße) mit 16 Betten
   • Nutzfläche: 243 m²
   • Verkehrswert (Stichtag 23.02.2024): 530.000,00 €
   • Kfz-Stellplätze: Sondernutzungsrecht für die Stellplätze Nr. 1, 2, 3 und 24
   • Nutzungsänderungen: Beherbergungsbetrieb eingerichtet 2023, früher als Privat-Frauenklinik (1982), Arztpraxis (1985), Altenpflegeheim (1993) genutzt.
   • Zustand: Teilweise ungepflegt, mit Reparatur- und Instandhaltungsstau. Ein Teil des Objekts war bei der Besichtigung nicht zugänglich.

2. Objekt 2:

   • Adresse: Beim Goethering, 90547 Stein
   • Flurstück Nr.: 681/54
   • Typ: Unbebautes Grundstück (Arrondierungsfläche)
   • Nutzungsart: Zur Zeit als Parkplatz für Leichtkrafträder genutzt.
   • Verkehrswert (Stichtag 23.02.2024): 570,00 €
   • Bebauungsmöglichkeit: Selbstständig nicht bebaubar.

Lage

• Allgemeine Lagebeschreibung:

  • Die Immobilien befinden sich im südöstlichen Bereich von Stein, ca. 1,5 km Luftlinie vom Rathaus entfernt, an einer Sackgasse und in der Nähe mehrere Bushaltestellen.
  • Das Umfeld ist geprägt von mehrgeschossigen Wohn- und Geschäftsgebäuden.

• Lageschätzung:

  • Wohnen: Mittel bis gut
  • Gewerbe: Einfach, insbesondere für die Beherbergung.

Gebäude (Objekt 1)

• Bauweise: Massivbau mit Flachdach, Erdgeschoss und 4-5 Obergeschossen.

• Fassade: Verputzt und gestrichen, mit einem Vollwärmedämmverbundsystem.

  Innengestaltung (Objekt 1, Teileigentum Nr. 10.1)

• Räume: Empfang, Aufenthaltsraum, Küche, fünf Zimmer mit Dusche/WC, zwei WCs.
• Ausstattung: Einfach bis mittelschichtig, mit teils ungepflegtem Zustand und Reparaturbedarf.
• Mietverhältnis: Mietvertrag wurde am 1. März 2018 geschlossen, mit Staffelmiete bis 2028 (aktuelle Grundmiete 2.600,00 €).

Besondere Merkmale

• Zugänglichkeit: Teile der Immobilie waren während der Begutachtung nicht zugänglich, was die Bewertung erschwert.
• Marktgängigkeit: Mäßige Nachfrage für das Objekt 1, mit eingeschränkter Drittverwendbarkeit.
• Zubehör: Zur Einrichtung gehören überwiegend die Möbel der Mieter (z.B. Betten, Stühle), die Küchenzeile gehört dem Vermieter.
• Wirtschaftliche Lage: Berücksichtigung von temporären Mehrerträgen durch Staffelmieten und Instandhaltungsrückstau.

Wirtschaftliche Aspekte

• Werterhöhung: Vorhergesehene Steigerungen durch Staffelmietvertrag, trotz des Reparaturstaus.
• Mietverhältnisse: Ersteher tritt in bestehende Verträge mit Zahlungspflichten ein.
• Besonderheiten der Versteigerung: Es bestehen keine Gewährleistungen für Mängel, und das Ferngestell muss durch das Vollstreckungsgericht durchgeführt werden.

Fazit

Diese Immobilien bieten sowohl Potenzial als auch Herausforderungen. Das erste Objekt weist eine betriebliche Nutzung als Pension auf, während das zweite Grundstück aktuell ungenutzt ist. Der Verkaufsprozess ist durch eine Zwangsversteigerung geregelt, was spezifische Anforderungen und Bedingungen mit sich bringt.