Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für die Immobilie in Würzburg/Unterdürrbach

Allgemeine Informationen:

• Sachverständiger: Florian Muck, Dipl.-Sachverständiger (DIA)
• Gutachtenstichdatum: 09.02.2021
• Erstellungsdatum: 23.03.2021
• Verkehrswert: 650.000 Euro (sechshundertfünfzigtausend Euro)
• Verfahrensart: Zwangsversteigerung, Amtsgericht Würzburg, AZ 3 K 61/20

Objektbeschreibung:

1. Bezeichnung:
   • Dreifamilienwohnhaus
   • Doppelgarage
2. Standort:
   • Wandweg 14, 97080 Würzburg, Stadtteil Unterdürrbach
3. Grundstücksgröße: 737 m²
4. Gebäudejahr:
   • Wohnhaus vermutlich 1979
   • Garage zwischen 1979 und 1980
5. Nutzmöglichkeit:
   • Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss vermutlich vermietet
   • Wohnung im Obergeschoss möglicherweise durch den Grundstücksmiteigentümer selbst genutzt.

Lagebeschreibung:

• Makrolage:
  • Würzburg liegt im fränkischen Landkreis, umgeben von Natur und Weinbergen. In der Umgebung sind größere Städte wie Kitzingen und Schweinfurt.
• Mikrolage:
  • Gute Wohnlage, ruhiges Wohnviertel mit guter Infrastruktur. Der Ortsteil Unterdürrbach ist von landwirtschaftlich genutzten Flächen umgeben.
• Verkehrsanbindung:
  • Gute Anbindung an regionale Verkehrsnetze und Buslinien. Entfernung zur Stadtmitte ca. 6-7 km.

Bebauungsmerkmale:

1. Dreifamilienwohnhaus:

   • Nutzfläche:
     • Erdgeschoss: ca. 93 m²
     • Obergeschoss: ca. 93 m²
     • Dachgeschoss: ca. 38 m²
   • Brutto-Grundfläche: 518 m²
   • Brutto-Rauminhalt: 1.359 m³
   • Ausstattung: Standard aus den 1970er bis 1980er Jahren, ausbaufähig; keine aktuellen Inneninspektionsergebnisse.

2. Doppelgarage:

   • Fläche von 52 m² mit zwei Stellplätzen.

Wertermittlung:

• Sachwertansatz:

  • Sachwert des Wohnhauses: 388.333 Euro
  • Sachwert der Garage: 10.427 Euro
  • Gesamtbewertung Außenanlagen: 19.938 Euro.
  • Gesamtbetriebliche Wertminderung durch bauliche Mängel: keine bedeutenden Mängel festgestellt.

• Ertragswertansatz:

  • Jahresrohertrag (Mieteinnahmen): 26.736 Euro
  • Abzüglich Bewirtschaftungskosten (20%): 5.347 Euro
  • Reinertrag: 21.389 Euro
  • Bodenwertverzinsung: 5.019 Euro.

Marktanpassung:

• Aufgrund der guten Lage und der hohen Nachfrage wird ein Marktanpassungszuschlag von 64.000 Euro in die Berechnung einbezogen, was zu einem endgültigen Verkehrswert von 650.000 Euro führt.

Rechtliche Hinweise:

• Der Erwerber muss bestehende Mietverhältnisse übernehmen.
• Der Zuschlag wird nur erteilt, wenn das Gebot den geforderten Wertgrenzen entspricht. Eine Gewährleistung für den Zustand des Objekts nach dem Zuschlag besteht nicht.

Dieser zusammenfassende Bericht bietet einen detaillierten Überblick über die bewertete Immobilie, ihre aktuelle Marktposition und die relevanten rechtlichen Rahmenbedingungen.