Zusammenfassung des Gutachtens zur Verkehrswertermittlung einer Immobilie in Koblenz

1. Allgemeine Angaben

• Sachverständiger: Dipl.-Ing. Joachim Löw, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke.
• Auftraggeber: Amtsgericht Koblenz.
• Gutachten: Created as part of einem Zwangsversteigerungsverfahren.
• Stichtag der Wertermittlung: 06.04.2023.
• Objektadresse: Moselweiser Straße 66-66A, 56073 Koblenz.
• Gegenstand: Miteigentumsanteile an einem Mehrfamilienhaus und dazugehörige Eigentumswohnungen, die im Grundbuch eingetragen sind.

2. Grundstücks- und Lagebeschreibung

• Grundstücksgröße: 226 m².
• Lage: In stadtnaher Lage (ca. 1,5 km zum Stadtzentrum).
• Bebauung: Mehrfamilienhaus, bestehend aus Vorderhaus und Hinterhaus.
• Infrastruktur: Gute Verkehrsanbindung, zahlreiche Nahversorgungsmöglichkeiten, Schulen und medizinische Einrichtungen in der Nähe.

3. Beschreibung der Eigentumswohnungen

• Wohnung Nr. I (Erdgeschoss, Hinterhaus):

  • Fläche: ca. 51 m².
  • Ausstattung: Einfache Fußböden (Fliesen, Estrich), Bad/WC mit einfacher Ausstattung, überwiegend marmorierte Fliesen.
  • Zustand: Einfach, teilweise erkennbarer Unterhaltungsstau.
  • Verkehrswert: Symbolisch mit 1 Euro bewertet, da bauaufsichtlich nicht genehmigt.

• Wohnung Nr. IV (1. Obergeschoss, Hinterhaus):

  • Fläche: ca. 55 m².
  • Ausstattung: Einfache Fliesen, Laminat, einfache sanitärtechnische Ausstattung.
  • Zustand: Einfach, erfüllt nur teilweise zeitgemäße Anforderungen an Wohnraum.
  • Verkehrswert: Ermittelt auf etwa 39.000 Euro.

4. Wertermittlungsverfahren

• Bodenwertermittlung:

  • Bodenrichtwert: 500 Euro/m².
  • Anteilswert des Grundstücks angepasst an spezifische Merkmale, Erschließungskosten, Entwicklung und Qualität des Grundstücks.

• Verfahren:

  • Ertragswertverfahren: Basierend auf den Mieteinnahmen und der Kapitalisierungsrate.
  • Sachwertverfahren: Berücksichtigt die Herstellungskosten und den Alterswert der baulichen Anlagen.

• Ergebnisse:

  • Ertragswert für Wohnung Nr. I: ca. 1 Euro (dementsprechend wenig Nachfrage)
  • Ertragswert für Wohnung Nr. IV: ca. 39.000 Euro (Marktanpassung und Abzüge für Miteigentum)
  • Sachwert für Wohnung Nr. IV: ca. 94.000 Euro.

5. Schlussfolgerung

• Der Verkehrswert für die Eigentumswohnung im Erdgeschoss wurde symbolisch auf 1 Euro geschätzt.
• Der Verkehrswert für die Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss (Nr. IV) liegt bei etwa 39.000 Euro.
• Die Bewertung ist stark beeinflusst durch die rechtlichen Rahmenbedingungen und bautechnischen Mängel, besonders die fehlende Baugenehmigung für die Erdgeschosswohnung.

6. Empfehlungen

• Vor einer vermögenswirksamen Disposition wird dringend eine detaillierte Untersuchung der rechtlichen Gegebenheiten und der baulichen Qualität empfohlen.

Die Informationen geben einen umfassenden Einblick in die Immobilie, ihre Bewertung und die aktuellen Herausforderungen, die mit der Immobilie verbunden sind.