Zusammenfassung der Immobilie

1. Allgemeine Angaben

• Gutachter: Dipl.-Ing. Andreas Wedemeier, öffentlich bestellter Sachverständiger bei der Industrie- und Handelskammer zu Düsseldorf.
• Gutachten Datum: 02.08.2024.
• Verkehrswert Ermittlung: Für Wohnungseigentum Nr. 5, Maurenbrecherstraße 29, 40239 Düsseldorf-Düsseltal.
• Wohnungsgröße: Rund 58 m².
• Baujahr: 1955 mit Teilmodernisierungen.

• Restnutzungsdauer: 26 Jahre, basierend auf einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren.

  2. Objektbeschreibung

• Art: Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss eines 4-stöckigen voll unterkellerten Wohnhauses mit insgesamt 15 Wohneinheiten und 2 Tiefgaragenstellplätzen.
• Aufteilung: Die Wohnung hat 2 Zimmer, eine Küche, eine Diele, ein Bad und einen Kellerraum.
• Ausstattung: Mittelmäßige Ausstattung; Heizsystem: gasgefeuerte Zentralheizung; Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung; Böden: Parkett und Fliesenbeläge.
• Zustand: Normaler baulicher Zustand ohne sichtbare Mängel. Allerdings modernes Potential durch einige notwendige Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten.

3. Grundstücksbeschreibung

• Lage: Düsseldorf-Düsseltal, ein gepflegtes Wohngebiet in der Nähe des Zooparks.
• Umgebung: Wohngebiet mit einer Mischung aus Mietwohnhäusern und Eigentumsanlagen sowie geringfügigen Gewerbeansiedlungen.
• Erschließung: Voll erschlossen, gute Verkehrsanbindungen (Bus und Stadtbahn in der Nähe).
• Bodenwert: Ermittlung des Bodenwerts erfolgt auf der Basis eines Richtwertes von 2.700,00 EUR/m².

4. Wertermittlungsverfahren

• Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren wurden zur Wertermittlung herangezogen.
• Unbelasteter Verkehrswert: 240.000 EUR, welcher den Zeitwert der Möblierung sowie andere spezifische Merkmale berücksichtigt.

5. Wirtschaftliche Daten

• Hausgeld: Monatliche Belasung von 345,00 EUR (inkl. Heizkosten).
• Mietdaten: Bei Besichtigung war die Wohnung unbewohnt, mit geschätztem Jahresrohertrag von ca. 6.960,00 EUR.
• Marktanpassung: Die Abwesenheit einer Balkonanlage wirkt sich negativ auf den Marktwert aus.

6. Besondere Hinweise

• Energieausweis: Vorhanden, ausgestellt am 01.03.2018, mit einem Primärenergieverbrauch von 133,7 kWh/(m²*a).
• Bauzustand: Keine besonderen Mängel festgestellt, jedoch wird eine eventuelle Überholung und Modernisierung empfohlen, um den Wohnstandard zu erhöhen.

Hauptmerkmale der Immobilie

• Typ: Eigentumswohnung, Teil einer Wohnungseigentumsanlage.
• Lage: Bevorzugtes Wohngebiet in Düsseldorf.
• Wohnfläche: 58 m², 2 Zimmer.
• Baujahr: 1955, mit Teilmodernisierungen.
• Verkehrswert: 240.000 EUR (Stand 11.07.2024).
• Energieeffizienz: Energieausweis vorhanden, Empfehlung zur weiteren energetischen Modernisierung.

Fazit

Die Immobilie bietet eine solide Investitionsmöglichkeit für Käufer, die in einem gefragten Stadtteil von Düsseldorf suchen. Der Wert der Wohnung ist unter Berücksichtigung der aktuellen Marktentwicklungen realistisch, jedoch können kleinere Renovierungsarbeiten den Wert steigern und eine Erhöhung der Mieteinnahmen ermöglichen. Die Lage und das bestehende Umfeld bieten eine attraktive Wohnqualität.