Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für die Eigentumswohnung Nr. 044 in Kerpen-Sindorf

1. Objektbeschreibung

• Immobilie: 2-Zimmer-Eigentumswohnung Nr. 044
• Adresse: Theodor-Heuss-Straße 1, 50170 Kerpen-Sindorf
• Lage: Das Objekt befindet sich im Stadtteil Sindorf, an der Ecke der „Breite Straße“ und „Theodor-Heuss-Straße”, etwa 900 m vom Stadtzentrum entfernt. Die Umgebung ist von einem Wohngebiet und einem angrenzenden Gewerbegebiet geprägt, mit guter Verkehrsanbindung durch die nahegelegenen Straßen, Bahnstrecken und Autobahnen.
• Baujahr: Ca. 1972
• Wohnfläche: 50,28 m²
• Anteil am Grundstück: 113,586 / 10.000 auf einem Grundstück von 4.326 m²

2. Zustand und Ausstattung der Wohnung

• Raumaufteilung (ca.):
  • Wohnzimmer
  • Schlafzimmer
  • Küche
  • Diele mit abgeteiltem Abstellraum
  • Duschbad
  • Balkon
• Sanitäre Einrichtungen: Duschbad, vermutlich durchschnittlich ausgestattet; zentral-/elektrische Warmwasserversorgung.
• Balkon: Auskragende Betonplatte, vielfach mit Estrichboden und Zugang vom Wohnzimmer.
• Zustand der Wohnung: Die Wohnung konnte nicht besichtigt werden, daher basieren die Angaben auf äußeren Sichtungen und bisherigen Unterlagen. Allgemein wird ein durchschnittlicher Zustand angenommen.

3. Baubeschreibung

• Bauweise: Das Gebäude ist viergeschossig mit einem Flachdach und vollunterkellert. Es besteht aus massiven Wänden und hat teilweise verklinkerte sowie verputzte Fassaden. Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum sind im Aufteilungsplan klar geregelt.
• Gemeinschaftsanlagen: Die Überbauung umfasst zwei Wohn-/Geschäftshäuser mit insgesamt 66 Wohneinheiten und 14 PKW-Reihengaragen.

4. Verkehrswert des Objekts

• Gutachten erstellt durch: Dipl.-Ing. agr. Wilhelm Otten, öffentlich bestellter Sachverständiger
• Verkehrswert (Stand: 19.02.2024): EUR 96.000,-
• Berechnungsmethoden: Der Verkehrswert wurde über das Ertragswert- und Vergleichswertverfahren ermittelt, wobei der Ertragswert entscheidend war. Ein Sicherheitsabschlag von 10 % wurde aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung berücksichtigt.

5. Lage und Umfeld

• Umgebung: Sindorf mit ca. 18.700 Einwohnern bietet gute Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen wie Kindergärten, Grundschulen und weiterführende Schulen. Die Verkehrsanbindung ist gut, sowohl öffentlich (S-Bahn) als auch über Autobahnen.
• Stadtentwicklung: Der Bebauungsplan weist das Gebiet als allgemeines Wohngebiet aus, was zukünftige Erschließungen und mögliche Bauvorhaben ermöglicht.

6. Rechtliche Rahmenbedingungen

• Eigentumsverhältnisse: Miteigentumsanteil ist im Grundbuch dokumentiert. Der Grundbucheintrag zeigt keine wertbeeinflussenden Eintragungen oder Lasten.
• Bewirtschaftung: Die Wohnung ist vermietet, und es gibt keine aktuellen Informationen darüber, ob ein Gewerbebetrieb im Haus geführt wird.

7. Besonderheiten

• Außenanlagen: Es gibt mietbare außenliegende Stellplätze, die als wertsteigernde Elemente in die Bewertung einfließen.
• Zukünftige Entwicklung: Für die Gemeinschaftsanlagen sind Erneuerungs-/Erweiterungsmaßnahmen geplant.

Fazit

Die Eigentumswohnung Nr. 044 in der Theodor-Heuss-Straße 1 ist eine durchschnittlich bewertete Immobilie mit praktischem Raumangebot, guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung, jedoch mit Notwendigkeit für längerfristige Instandhaltungen. Der Verkehrswert von EUR 96.000,- spiegelt den gegenwärtigen Markt und Zustand des Objekts wider.