Zusammenfassung der Immobilie

Objekt: Verkaufsgegenstand ist ein 51,160/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück Flurstück Nr. 440, Gemarkung Perlach, verbunden mit dem Sondereigentum an Wohnung Nr. 9 sowie einem Sondernutzungsrecht an einem Tiefgaragenstellplatz Nr. 9. Die Immobilie befindet sich in der Adresse Gustav-Heinemann-Ring 82, 81739 München.

Gutachten:

• Erstellt von Dipl.-Ing. (FH) Christoph Geuther, einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, am 28. Februar 2024.
• Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie wurde auf 490.000 Euro festgesetzt.

Grundstück:

• Größe des Grundstücks: 1.950 m², eben.
• Bebauung besteht aus zwei aneinandergebauten Mehrfamilienhäusern mit jeweils 4 Stockwerken (E + 3) und einer Tiefgarage.

Lage:

• München, Stadtbezirk 16 „Ramersdorf-Perlach“.
• Die Lage wird als leicht überdurchschnittlich eingeschätzt, zur U-/S-Bahn-Station „Neuperlach Süd“ sind es circa 950 m.
• Nahegelegene Infrastruktur mit Geschäften, Schulen und Freizeitmöglichkeiten.

Objektbeschreibung:

• Wohnung Nr. 9: 3-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss (ca. 78,06 m² Wohnfläche).
  • Aufteilung: Diele, Bad/WC innenliegend, zwei Schlafzimmer in Ostausrichtung, ein großes Wohn-/Esszimmer mit offener Küche und Zugang zur überdeckten Loggia in Westausrichtung.
  • Sondernutzungsrecht an Kellerabteil und Tiefgaragenstellplatz.
• Baujahr der Immobilie: ca. 1988.
• Bauweise: Massivbau, flach geneigtes Satteldach, Wärmedämmverbundsystem an der Fassade.
• Zustand der Immobilie: gepflegt, aktuell keine wertrelevanten Mängel festgestellt, keine sofortige Sanierung notwendig.

Hausverwaltung:

• Wohnungseigentümergemeinschaft mit 19 Wohnungen.
• Wohnungskosten: 260 Euro monatliches Wohngeld. Stand Instandhaltungsrücklage zum 31.12.2022: 61.787,26 Euro.

Rechtliche Aspekte:

• Eintragungen im Grundbuch beinhalten Nutzungsrechte, jedoch ist kein negativer Werteinfluss erkennbar.
• Zwangsversteigerungsvermerk vorhanden, hat jedoch keinen Einfluss auf den Verkehrswert.
• Teilungserklärung besagt, dass die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden darf, gewerbliche Einsätze nur mit Genehmigung.

Marktanalyse:

• Der Münchner Immobilienmarkt ist durch einen hohen Bedarf an Wohnraum gekennzeichnet, der Verkäufermarkt hat sich aufgrund steigender Zinsen jedoch in Teilen zu einem Käufermarkt gewandelt.
• Durchschnittliche Kaufpreise für vergleichbare Wohnungen im Bereich Perlach liegen bei etwa 6.000 Euro/m².

Zusammenfassung der Merkmale

Standort:

• München, Ramersdorf-Perlach
• Verkehrsverbindungen durch U-Bahn/S-Bahn gut erreichbar.

Größe der Wohnung:

• Wohnfläche: ca. 78,06 m²
• Kellerabteil: ca. 5,4 m²

Ausstattung:

• Mittlere bis zeitgemäße Ausstattung
• Fernwärmeheizung, Wärmedämmverglasung, Holzfenster, Einbauküche.

Verkehrswert:

• 490.000 Euro

Besonderheiten:

• Keine inneren Besichtigungen möglich, Annahme einer Mängelfreiheit.
• Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage und Grünbereich, Spielplatz und Gemeinschaftsanlagen vorhanden.

Stärken:

• Gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr, zentrale Lage und umfassende Infrastruktur in der Nähe.

Schwächen:

• Potenzielle Kaufinteressenten müssen sich bewusst sein, dass privat genutzte Immobilien in einer Zwangsversteigerung auch Mängel aufweisen können, die im Gutachten nicht dokumentiert sind.

Diese detaillierte Zusammenfassung gibt einen umfassenden Überblick über die zu verkaufende Immobilie und ihre wichtigsten Merkmale.