Zusammenfassung der Immobilie

Gesellschaft und Gutachter:

• Matthias Conrad Immobilienwerte GmbH
• Gutachter: Dipl. Ing. (FH) Matthias Conrad, zertifizierter Sachverständiger für Markt- und Beleihungswertermittlung.
• Erstellungsdatum: 23. September 2024
• Aktenzeichen: 42 K 19/23

Objektbeschreibung

Lage:

• Adresse: Harzweg 2 (Waldstraße 4), 63457 Hanau
• Stadtteil: Großauheim
• Wohnfläche: Ca. 55 m² (gemäß Aufmaß) / ca. 57 m² (gemäß Teilungserklärung)
• Baujahr: Ca. 1995

Art des Bewertungsobjekts:

• Wohnungseigentum in einem Mehrfamilienhaus
• Teil eines größeren Grundstücks mit Miteigentumsanteil von 540/10.000 an einem Grundstück von 1.366 m² Größe.

Nutzung:

• Das Objekt ist Teil eines Mehrfamilienhauses, welches zu Wohnzwecken genutzt wird. Die Wohnung umfasst 2 Zimmer, eine Küche, ein Bad und einen Kellerraum. Es besteht ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz.

Verkehrswertermittlung

• Verkehrswert gemäß Teilungserklärung: Ca. 164.000 €
• Verkehrswert gemäß Aufmaß: Ca. 158.000 €

Wertermittlungsmethoden

1. Vergleichswertverfahren:

   • Feststellung durch Vergleichspreise ähnlicher Immobilien.
   • Ermittelter Vergleichswert: Ca. 159.000 €.

2. Ertragswertverfahren:

   • Basierend auf den erzielbaren Mieten.
   • Ermittelter Ertragswert: Ca. 169.000 €.

Details zur Bewertung

• Gesamtbodenwert: 366.000 € (Bodenrichtwert 340,00 €/m²)
• Anteiligem Bodenwert der Wohnung: 19.800 €

Mieten

• Marktmieten in der Region: 9,60 €/m² - 11,50 €/m²; für die Wohnung wurde eine Netto-Kaltmiete von 12,00 €/m² bei der Ertragswertermittlung angesetzt.

Gebäude- und Grundstücksbeschreibung

Bauweise:

• Massiv- und Holzbau, dreigeschossig und unterkellert.
• Barrierefreier Zugang nicht gegeben.

Technische Ausstattung:

• Zentrale Wasserversorgung und Ableitung über kommunales Abwasserkanalnetz.

Außenanlagen:

• Gemeinschaftliche Außenanlagen mit Gartenflächen und Versorgungsanlagen.

Zustand:

• Allgemein in einem dem Baujahr entsprechenden Unterhaltungszustand.

Rechtslage

• Der Grundbucheintrag (Blatt 9593) ist einsehbar und es sind keine wertbeeinflussenden Eintragungen gegeben.
• Die bauliche Nutzung ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche (W) dargestellt.

Schlussfolgerung

Das Gutachten ermittelt einen realistischen Verkehrswert für die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Hanau, basierend auf umfassenden Marktanalysen, vergleichenden Mietpreisen und Ertragsermittlungen. Die Immobilie befindet sich in einem durchschnittlichen Zustand und bietet Potenzial für vermietbare Einkünfte, was durch die Ertragswertberechnung untermauert wird.