Detaillierte Zusammenfassung der Immobilie in Oberhausen

Allgemeine Informationen

Objekt: Wohnung Nr. 5, Dachgeschoss
Adresse: Friedenstraße 39, 46049 Oberhausen
Gutachten: Verkehrswertgutachten, Aktenzeichen 17K 009/24
Auftraggeber: Amtsgericht Oberhausen
Zweck der Wertermittlung: Verkehrswertermittlung im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens

Grundstücksmerkmale

• Flurstück: 302, Größe 248 m².
• Miteigentumsanteil: 149,45/1.000.
• Lage: Gemischte Baufläche, abgeleitet aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Oberhausen.
• Bodenrichtwert (Stichtag 01.01.2024): 210 €/m² (zone, erschließungsbeitragsfrei).

Gebäudebeschreibung

• Baujahr: 1959/60, Dachgeschossausbau 1998/99.
• Bauart: Massive Bauweise (Mauerwerk).
• Etagen: Viergeschossiges Wohnhaus mit insgesamt fünf Wohnungen.
• Unterhaltungszustand: Überwiegend mäßig, in Teilbereichen schlecht, mit sichtbaren Abnutzungserscheinungen, jedoch funktionstüchtig.

Sondereigentum (Wohnung Nr. 5)

• Fläche: Ca. 54 m² (Küche, Diele, Bad, Wohn- und Schlafzimmer, Dachterrasse).
• Ausstattung:
  • Fußböden: Fliesen und Laminat/Teppichboden.
  • Wände: Tapete, Fliesen bis 2m Höhe (Bad).
  • Fenster: Ein- und zweiflügelige Dreh-/Kippfenster, Kunststoff.
  • Sanitärausstattung: Dusche, Waschbecken, Hänge-WC.
  • Heizung: Zentralheizung (Fernwärme), Flachheizkörper.
• Zustand: Wahrscheinlich leerstehend, Instandsetzungsbedarf wird geschätzt auf ca. 4.000 €.

Gemeinschaftseigentum

• Zustand: Funktionstüchtig, aber ohne umfassende Sanierungen. Erhöhter Reparaturstau in einigen Bereichen (z.B. Fallrohre, Rissbildung an Balkonen).
• Rücklagen: Unbekannt, geschätzte Rücklage von 40.000 € für Instandhaltungsmaßnahmen, anteiliger Betrag für Wohnung Nr. 5: ca. 6.000 €.

Wertermittlungsverfahren

Ertragswertverfahren

• Fiktive Miete: 6,79 €/m², basierend auf lokalen Mietspiegelwerten.
• Jährlicher Rohertrag: 4.400 €.
• Bewirtschaftungskosten: 1.228 €.
• Jahresreinertrag: 3.172 €.
• Vorläufiger Ertragswert: 60.487 € (inkl. Bodenwert).

Vergleichswertverfahren

• Vorläufiger Vergleichswert: 58.860 € (auf Basis des Mittelwertes aus Vergleichsobjekten).

Letzte Verkehrswertermittlung

• Vorläufiger Verkehrswert: 59.882 €.
• Endgültiger Verkehrswert: 50.000 € (unter Berücksichtigung spezifischer Merkmale wie Instandsetzungsbedarf und fehlende Rücklagen).

Fazit

Die zu bewertende Wohnung Nr. 5 in Oberhausen ist eine Dachgeschosswohnung in einem 1959 erbauten, viergeschossigen Wohngebäude. Die Wohnung weist einen mittleren bis schlechten Unterhaltungszustand auf, mit einem geschätzten Instandsetzungsbedarf. Der aktuelle Verkehrswert wird auf 50.000 € eingeschätzt, basierend auf den angewendeten Verfahren (Ertragswert- und Vergleichswertverfahren) und unter Berücksichtigung spezifischer objektspezifischer Merkmale.