Hier ist eine detaillierte Zusammenfassung der zu verkaufen Immobilien, basierend auf den vorliegenden Informationen:

Zusammenfassung der Immobilie

Objektbezeichnung: Eigentumswohnung Nr. 12 mit Balkon im 4. Obergeschoss und Kellerraum
Adresse: Hügelstraße 2, Buerer Straße 85, 87, 87a, 45899 Gelsenkirchen
Verkehrswert: 85.000 € (ermittelt am 27.07.2022)
Gutachten von: Dipl.-Ing. Dipl.-Wirt.-Ing. Veit Tettenborn

1. Lage und Umgebung

• Stadtteil: Horst – einfache Wohnlage mit immissionsbelasteten Faktoren.
• Fläche des Grundstücks: 1.480 m²
• Umgebungsbeschreibung: Heterogene Bebauung mit Mehrfamilienhäusern und gewerblichen Einrichtungen, nur begrenzte Aufenthaltsqualität. Hohe Verkehrsbelastung, insbesondere an der Kaisertner Ringstraße und unmittelbarer Nähe zur Bahnlinie. Es gibt jedoch eine angemessene Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz.

2. Gebäudebeschreibung

• Baujahr: 1995
• Bauart: 5-geschossiges Mehrfamilienhaus, das im Rahmen des WEG in Sondereigentum aufgeteilt wurde.
• Wohnfläche der Wohnung: Ca. 68 m²
• Raumaufteilung: Offener Grundriss mit Diele, Küche, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Bad, Wohnzimmer und Balkon.
• Zugang: Kein direktes Erreichen der Wohnung mit dem Aufzug, der im 3. Obergeschoss endet.

3. Zustand der Immobilie

• Allgemeine Baustrukturen: Der Zustand des Gemeinschaftseigentums ist unterdurchschnittlich. Es gibt erhebliche Instandhaltungsrückstände und Schädigungen wie Risse in den Wänden und undichte Stellen.
• Zustand der Wohnung Nr. 12: Die Wohnung befindet sich in einem gepflegten Zustand, aber auch hier bestehen kleinere Mängel, wie Undichtigkeiten im Bad und der Küche.

4. Technische Ausstattung

• Heizung: Gasheizung, Warmwasserbereitung über Durchlauferhitzer.
• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung.
• Bodenausbau: Keramische Fliesen in den Wohnräumen.
• Sanitärausstattung im Bad: Badewanne, Dusche, wandhängendes WC.

5. WEG-Verwaltung und Eigentümergemeinschaft

• Verwalter: Immobilienverwaltung Günter Keller.
• Finanzielle Situation der WEG: Schrumpfende Rücklagen (32.628,38 €) und erhöhte Rückstände (ca. 21.000 €). Die wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft ist als ungeordnet zu betrachten. Es bestehen rechtliche Streitigkeiten.

6. Marktbeurteilung

• Nachhaltige Nachfrage: Aufgrund der einfachen Wohnlage als wenig attraktiv eingestuft. Es wird jedoch eine Nachfrage nach Immobilien im unteren Preisniveau festgestellt.
• Risiken: Ungeordnete Eigentümergemeinschaft, Instandhaltungsbedarf an der Heizungsanlage sowie allgemeine Marktunsicherheiten aufgrund wirtschaftlicher Turbulenzen.

7. Wertkorrekturen

• Besondere objektspezifische Merkmale: Abschläge wegen Instandhaltungsrückständen und des Risikos der Eigentümergemeinschaft summieren sich auf etwa 34.350 €.

Fazit

Die Eigentumswohnung Nr. 12 in Gelsenkirchen-Horst weist sowohl Marktchancen als auch Risiken auf. Der ermittelte Verkehrswert von 85.000 € spiegelt die Lage und den Zustand der Immobilie wider, während die finanziellen Herausforderungen der Eigentümergemeinschaft und der notwendige Renovierungsaufwand signalisiert, dass potenzielle Käufer bei den Verhandlungen Aufmerksamkeit auf die Instandhaltungs- und Investitionslager richten sollten.

Es ist ratsam, die vollständige Gutachtensübersicht und weitere relevante Unterlagen einzusehen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.