Zusammenfassung der Immobilie

Objektart: Eigentumswohnung (ETW)
Objektnummer: SE 13 bzw. XIII
Anschrift: An der Mainbrücke 30, 63456 Hanau - Steinheim
Gutachten erstellt am: 04. April 2024
Auftraggeber: Amtsgericht Hanau

Verkehrswert

• Verkehrswert: 28.000 € (nach 10% Sicherheitsabschlag)

  Allgemeine Informationen

• Baujahr: 1900 (wirtschaftliches Baujahr 1969)
• Gesamtnutzungsdauer: 70 Jahre
• Restnutzungsdauer: 15 Jahre
• Wohnfläche: ca. 72,66 m²
• Miteigentumsanteil: 92,15/1.000
• Bodenfläche des Grundstücks: 581 m²
• Wert des Grundstücks je Quadratmeter: 330,00 €/m²
• Bodenwert gesamt: 191.730,00 €
• Anteil des Bodenwerts am Verkehrswert: 56,99 %

Zustand und Ausstattung

• Zugang: Keine Innenbesichtigung möglich, nur Außenbesichtigung nach Ankündigung. Der Zustand wurde als stark modernisierungsbedürftig angesehen.
• Typ der Baulichkeit: Mehrfamilienwohnhaus mit insgesamt 13 Wohneinheiten
• Ausstattungsstandard: Einfach, stark abgenutzt und wirtschaftlich verbraucht
• Schäden: Vermutung eines Wasserschadens und Schimmel, genaue Ausmaße konnten nicht festgestellt werden.
• Heizungsart: Gaszentralheizung (2021) und Wassertechnik nicht bekannt.
• Energieeffizienz: Laut Energieausweis von 2020 hoher Verbrauch (261,87 kWh/m²a).

Vermietungssituation

• Die Wohnung war mutmaßlich unvermietet und leerstehend.
• Mietwert: Marktüblicher Mietansatz von 7,00 €/m² wurde angenommen (208,62 €/Monat, jährlicher Rohertrag: 6.103,44 €).
• Bewirtschaftungskosten: 25,31 % des Rohertrags, also 1.544,78 €.

Makrolage und Mikrolage

• Lage: Hanau, Teil der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main.
• Einkaufsmöglichkeiten: Vorhanden und teils fußläufig erreichbar.
• Verkehrsanbindung: Gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Straßen.
• Umgebung: Dominiert durch Reihen- und Mehrfamilienhäuser, die Bebauung wird als mittlerer Wohnstandard eingeschätzt.

Rechtliche Aspekte

• Grundbuchauszug zeigt keine weiteren Lasten oder Hypotheken auf.
• Zwangsversteigerungsverfahren angeordnet (Aktenzeichen 42 K 72/23).
• Mögliche rechtliche Fragestellungen im Hinblick auf genehmigungsfreie Nutzung.

Fazit

Die Eigentumswohnung in Hanau-Steinhain ist in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand. Der Verkehrswert wurde auf 28.000 € geschätzt, da zahlreiche Faktoren – wie fehlende Innenbesichtigung, mutmaßliche Wasser- und Schimmelschäden sowie eine unklare Rechtslage zu Genehmigungen – den Wert signifikant beeinflussen. Der Standort bietet eine mittlere bis gute Erreichbarkeit und eine durchaus urbane Lebensumgebung, jedoch ist die tatsächliche Wohnqualität aufgrund des angespannten Bauzustandes als suboptimal einzustufen.