Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für die Wohnung in Jemgum - Ditzum, Pogumer Straße 4A, Wohnung Nr. 1 (Erdgeschoss)

1. Allgemeine Objektinfos:

• Aktenzeichen: W2-13/2024
• Gutachter: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Aurich
• Baugesetzbuch: Wertermittlung gemäß § 194 BauGB
• Wertstichtag: 22.05.2024
• Verkehrswert (Marktwert): 93.000 €

2. Objektbeschreibung:

• Lage: Pogumer Straße 4A, Ditzum, Gemeinde Jemgum, Niedersachsen.
• Grundstücksgröße: 375 m², Miteigentumsanteil 500/1000stel an der Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss eines Zweifamilienhauses.
• Erschließung: Die Wohnung ist über die anliegende Pogumer Straße erreichbar. Wasser-, Strom-, Gasversorgungen und Kanalisation sind vorhanden.
• Umgebung: Geringe Verkehrslärmimmission, dörfliche und touristische Infrastruktur in Ditzum, proximale Versorgungseinrichtungen in Jemgum und Leer.

3. Bau- und Wohnungsmerkmale:

• Baujahr: ca. 1991
• Bauweise: Zweifamilienhaus in konventioneller Bauweise, Erdgeschoss und Dachgeschoss.
• Wohnfläche: 65 m²
• Raumaufteilung: Diele, Abstellraum, Bad, Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer, typische Raumaufteilung für die Bauzeit.
• Ausstattung: Einfach bis mittlerer Standard der 90er Jahre. Dazu zählen Kunststoffrahmenfenster, einfache Sanitäreinrichtungen, Gastherme (Baujahr 2007), kein Energieausweis vorhanden.

4. Zustand der Immobilie:

• Zustand: In leicht unterdurchschnittlichem Zustand mit Bauschäden (schadhafte Verfugung, Feuchtigkeit).
• Restnutzungsdauer: Schätzung von 37 Jahren.

5. Verkehrswertermittlung:

• Ertragswertverfahren: Jährlicher Rohertrag von 5.460 € und guter Marktwert für ähnliche Wohnungen genutzter Vergleichswerte.
• Bewirtschaftungskosten: 25% des Rohertrags, jährlich 1.365 €.
• Reinertrag: 4.095 € (Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten).
• Liegenschaftszinssatz: 2,8% als marktüblicher Zinssatz.
• Der Gesamtwert aus Boden- und Gebäudeertragswert wird durch Berücksichtigung von Bauschäden um 2.789 € reduziert.

6. Schlussfolgerung:

• Der Verkehrswert der Wohnung Nr. 1 wird mit 93.000 € festgesetzt, unter Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation, der Lagemerkmale, der Gebäudeeigenschaften und der rechtlichen Gegebenheiten.

Wichtige Merkmale:

• Wohnungstyp: Eigentumswohnung im Erdgeschoss eines Zweifamilienhauses.
• Verkehrsanbindung: Gute Erreichbarkeit über nahe Fernstraße und Anliegerstraße.
• Infrastruktur: Öffentliche Einrichtungen in der Gemeinde Jemgum, ärztliche Versorgung und weiterführende Schulen in der Umgebung.
• Rechtliche Aspekte: Es existieren keine nachteiligen Grundbucheinträge, jedoch ist die Wohnung vermietet.

Diese Zusammenfassung enthält die essenziellen Informationen bezüglich der Immobilie, des Gutachtens sowie der angewendeten Bewertungsverfahren und die aktuelle Marktsituation.