Zusammenfassung der Immobilie

Objektbeschreibung:

Typ: Eigentumswohnung Nr. 3
Lage: 2. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in der Münstereifeler Str. 17, Köln-Sülz
Grundstück: Gemarkung Kriel, Flur 63, Flurstück 5650/99
Wohneinheit: Ca. 67 m² Wohnfläche + Kellerraum Nr. 3
Nutzung: Vermietet
WEG-Verwalter: Immodez GmbH, Waltherstraße 80, 51069 Köln
Verkehrswert (nach Risikoabschlag): 255.000 € (zum Stichtag 18.03.2024)

Merkmale der Wohnung:

• Aufteilung:
  • Wohnzimmer: 17 m²
  • Schlafzimmer: 15 m²
  • Kinderzimmer: 10 m²
  • Küche: 16 m²
  • Duschbad: 3 m²
  • Flur: 5 m²
  • Abstellraum: 1 m²
• Baujahr: Vermutlicher Wiederaufbau in den 1950er Jahren
• Zustand: Sanierungsbedürftig; renovierungsbedürftig (Bodenbeläge, Fenster, Heizung)
• Besonderheiten: Duschbad wurde vor einigen Jahren modernisiert.

Bauliche Details:

• Gebäude: Beidseitig angebaut, vollunterkellert, V-geschossig
• Sanierungen: Fassade, Heizung, Steigleitungen, Elektroinstallation, Treppenhaus, Fenster in den letzten Jahren teilweise modernisiert. Dach und Keller sind sanierungsbedürftig.
• Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: Etwa 40 Jahre basierend auf der Bausubstanz.

Lage:

• Stadtteil: Sülz, ca. 37.000 Einwohner, bevorzugtes Wohngebiet nahe der Kölner Innenstadt, mit guter Anbindung an Naherholungsgebiete.
• Verkehrsanbindung: Gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel (Bus, Straßenbahn) und Autobahnen.
• Infrastruktur: Schulen, kulturelle Einrichtungen, wichtige Einkaufsstraßen in der Nähe.

Wirtschaftliche Aspekte:

• Ertragswert: 279.000 €
• Jährlicher Rohertrag: 8.844 € mit einer Nettokaltmiete von 590 €/Monat (8,80 €/m²)
• Wohngeld: 356 € monatlich (beinhaltet Heizkostenvorauszahlung, obwohl keine Zentralheizung vorhanden ist)

Risiken und Einschränkungen:

• Mängel und Schäden in der Bausubstanz, die bis zum Bewertungsstichtag noch nicht behoben wurden.
• Kurze Fristen bis zur Instandsetzung der Wohnanlage und der Dachsanierung könnten dem neuen Eigentümer wiederkehrende Kosten verursachen (geschätzte 26.000 € für Sonderumlagen).

Wertgutachten:

Das Wertgutachten umfasst 42 Seiten, einschließlich 10 Anlagen, und ermittelt den Verkehrswert unter Berücksichtigung der spezifischen Marktentwicklungen sowie von lokal typischen Bau- und Nutzungseigenschaften.

Fazit:

Die Eigentumswohnung Nr. 3 in der Münstereifeler Str. 17 ist eine attraktive Investition in einem gefragten Kölner Stadtteil mit einer Vielzahl von Annehmlichkeiten in der Umgebung. Dennoch sind signifikante Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten erforderlich, die für potenzielle Käufer in die Kaufentscheidung einfließen sollten. Der festgestellte Verkehrswert von 255.000 € berücksichtigt dabei auch die baulichen Mängel und riskanten Zukunftsausgaben.