Zusammenfassung der Immobilie Usinger Straße 107, 61239 Ober-Mörlen - Langenhain-Ziegenberg

Objektbeschreibung:

Art der Immobilie: Wohnungseigentum Nr. 3 in einem Dreifamilienhaus.
Baujahr: Ca. 1975, Dachgeschossausbau ca. 1987.
Derzeitige Nutzung: Vermietet.

Lage:

• Adresse: Usinger Straße 107, 61239 Ober-Mörlen - Langenhain-Ziegenberg.
• Lagebeschreibung: Das Objekt befindet sich am Ortsrand von Ober-Mörlen, in einer überwiegend durch Wohnbebauung geprägten Umgebung mit landwirtschaftlichen Flächen und vereinzeltem Gewerbe im Umfeld. Nahegelegene Einrichtungen für den täglichen Bedarf, sowie Kindergarten und Restaurant sind gut erreichbar. Öffentliche Verkehrsmittel sind ebenfalls in unmittelbarer Nähe verfügbar.

Grundstück und Flächen:

• Grundstücksgröße: 700 m² (Flurstück 151/17).
• Miteigentumsanteil: 227,43/1.000,00.
• Nutzfläche im Kellergeschoss: Ca. 12 m².

• Wohnfläche im Dachgeschoss: Ca. 105 m² (Schätzung gemäß Flächenberechnung).

  Aufteilung der Wohnung:

• Zimmer: 3 Zimmer, Küche, Gäste-WC mit Dusche, Bad, Diele/Flur.

  Stellplätze:

• Zugeordnete Garagen/Stellplätze: 1 Carport-Stellplatz (Sondernutzungsrecht).

Werteinschätzung:

• Vergleichswert: 131.000 €.
• Ertragswert: 130.000 €.
• Sachwert: 130.000 €.
• Verkehrswert: 130.000 € (gutachterlich zum Stichtag 01.08.2024 ermittelt).

Baubeschreibung:

• Bauweise: Massivbauweise, unterkellert, zweigeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss.
• Heizung: Öl-Zentralheizung (2004 erneuert).
• Zustand: Unterdurchschnittlicher Zustand mit allgemeinem Modernisierungs- und Sanierungsbedarf, insbesondere im Hinblick auf energetische Maßnahmen. Die Wohnung selbst ist in einem normalen Unterhaltungszustand, jedoch besteht auch hier Modernisierungsbedarf.

Besonderheiten:

• Verwaltung: Keine offizielle Hausverwaltung. Das Objekt wurde seit der Teilung in Wohnungseigentum im Jahr 1993 als Ganzes gehandelt, weshalb keine Beschlüsse oder Rücklagen existieren.

• Modernisierungsbedarf: Vorhanden; vorrangig energetische und kosmetische Verbesserungen notwendig.

  Finanzielle Aspekte:

• Die Wohnung ist vermietet. Die Nettokaltmiete beträgt ca. 775 €/Monat für die Wohnung, zusätzlich fallen Nebenkosten von etwa 250 €/Monat an.
• Das Objekt hat durch mehrfache Eigentümerwechsel in den letzten Jahren keine stabile Verwaltung, was das Risiko potenzieller rechtlicher und finanzieller Auseinandersetzungen erhöht.

Fazit:

Die Wohnung in Usinger Straße 107 bietet eine durchschnittliche Wohnfläche in einer ruhigen Randlage, die allerdings auf einen unterdurchschnittlichen Zustand hinweist. Insbesondere die fehlende Verwaltung und der Sanierungsbedarf könnten potenzielle Käufer abschrecken, allerdings bietet die Lage auch Chancen für künftige Wertsteigerungen durch gezielte Investitionen in die Immobilie. Der ermittelte Verkehrswert von 130.000 € unterstreicht den marktüblichen Preis für vergleichbare Objekte in der Region.