Zusammenfassung des Wertgutachtens für die Immobilie Gracht 17, 52146 Würselen (Wohnung Nr. ATP 1.19)

1. Allgemeine Informationen

• Gutachter: Dipl.-Ing. Heinz Bonenkamp und Dr.-Ing. Florian Bonenkamp, Sachverständige für Immobilienbewertung.
• Bewertungszweck: Ermittlung des Verkehrswertes für ein Zwangsversteigerungsverfahren (Aktenzeichen: Amtsgericht Aachen, 18 K 82/23).
• Bewertungsstichtag:
  23. Mai 2024.

2. Lage und Umgebung

• Standort: Gracht 17 liegt in einer ruhigen Wohnstraße in zentraler Lage der Stadt Würselen, die ca. 39.000 Einwohner hat.
• Umfeld: Die Umgebung besteht überwiegend aus 4- bis 7- geschossigen Wohnhäusern und ist durch öffentliche Verkehrsanbindungen (Bus) gut erschlossen. Zentrale Dienstleistungen sind in der Nähe (ca. 5 Gehminuten).

3. Information zur Immobilie

• Objekt: Wohnung Nr. ATP 1.19 im 3. Obergeschoss des Mehrfamilienhauses Gracht 17.
• Wohnfläche: Ca. 82,0 m², bestehend aus Diele, Küche, Abstellraum, Badezimmer, Wohnzimmer, Loggia und zwei Schlafzimmern.
• Baujahr: Die Wohnanlage wurde in den Jahren 1973/74 erbaut und umfasst insgesamt 92 Wohnungen.

4. Zustand der Wohnung

• Es liegt keine aktuelle Vermietung vor; die Wohnung ist seit ca. 7 Jahren unbewohnt.
• Hausgeld: 420,00 €/Monat, umfasst notwendige Rücklagen und Verwaltungskosten. Rücklagenhöhe ist unklar.
• Instandhaltungsstand: Durchschnittlicher bis unterdurchschnittlicher Zustand, Renovierungsbedarf vorhanden.

5. Rechte, Lasten und Baulasten

• Grundbuch: Wohnungseigentum im Grundbuch Würselen, Blatt 6384 eingetragen mit den üblichen Beschränkungen.
• Baulastenverzeichnis: Es sind keine Baulasten für das Grundstück eingetragen.
• Altlasten: Das Grundstück wird nicht als altlastverdächtig eingestuft, obwohl früher oberflächennaher Bergbau betrieben wurde.

6. Baubeschreibung

• Bauweise: Massivbau mit Flachdach und Wärmedämmverbundsystem.
• Fenster: Kunststofffenster, teilweise modernisiert.
• Heizung: Anschluss an die zentrale Öl-Heizung des Gesamtobjektes, Warmwasserbereitung über Elektrodurchlauferhitzer im Bad.

7. Bewertungsmethode und -ergebnisse

• Wurde eine Marktmiete von 5,90 €/m² für die Wohnlage herangezogen.
• Vergleichswertverfahren: Basierend auf Verkaufszahlen ähnlicher Immobilien in der Umgebung, ergibt sich ein provisorischer Verkehrswert für die Wohnung von ca. 143.000 € unter Berücksichtigung von Abzügen (Renovierungsbedarf).
• Marktwert: 143.000 € ist der ermittelte Verkehrswert unter Berücksichtigung spezifischer Merkmale der Wohnung.

8. Besondere Hinweise

• Aufgrund der unbewohnten Situation der Wohnung sind umfangreiche Renovierungsarbeiten erforderlich. Ein Abzug von 5.000 € wurde für den Renovierungsbedarf berücksichtigt.

  Diese Zusammenfassung bietet einen umfassenden Überblick über die Immobilie Gracht 17, 52146 Würselen sowie die durchgeführte Bewertung und deren Ergebnisse.