Zusammenfassung der Immobilie: Eigentumswohnung Nr. 31 in Wiesbaden-Biebrich

Allgemeine Informationen:

• Objektart: Eigentumswohnung (Wohnungserbbaurecht)
• Standort: 65203 Wiesbaden-Biebrich, Elsa-Brandström-Straße 42
• Verkehrswert: 251.000,00 € (Stand: 28. August 2024)

Immobilienbeschreibung:

• Baujahr: Ca. 1972
• Gebäudetyp: Mehrfamilienhaus, 4 Geschosse, voll unterkellert, mit Flachdach und 12 Wohneinheiten.
• Wohnfläche: Ca. 99,00 m²
• Raumaufteilung: 4 Zimmer, Küche, Bad, WC, Essdiele und Loggia.
• Stellplatz: Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Außenstellplatz Nr. 31, unter Nutzung eines Doppelparkers.

Grundstücksdaten:

• Grundstücksgröße: 1.315 m²
• Erbbaurechtsanteil: 954/10.000 Anteil im Erbbaugrundbuch
• Instandhaltungszustand: Normaler Unterhaltungszustand, zuletzt hauptsächliche Modernisierungen am Flachdach.

Lagebeschreibung:

• Ortslage: Stadtteil Biebrich, etwa 5 km südlich des Wiesbadener Stadtzentrums in einem vorwiegend ruhigen Wohngebiet.
• Umfeld: Diverse Lebensmittelmärkte, Restaurants und das Einkaufszentrum "Äppelallee-Center" in der Nähe (ca. 1,5 km).
• Lärmminderung: Geringe Lärmimmissionen durch benachbarte Straßen, neutraler Standortfaktor.
• Verkehrsanbindung: Nahe Anbindungen an die Autobahnen A643, A66, A671. Bushaltestelle in fußläufiger Entfernung und guter Zugang zum Schienenverkehr über den Bahnhof Wiesbaden-Biebrich.

Ausstattung:

• Heizung: Zentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung.
• Fassade: Rauputz mit verputztem Sockel.
• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung.
• Bodenbeläge: Laminat in Wohnräumen; Fliesen in Küche und Bad.

Rechtliche Rahmenbedingungen:

• Erbbaurechtslaufzeit: 99 Jahre, von 1970 bis 2069 (Restlaufzeit von 45 Jahren).
• Erbbauzins: 1.632,48 €/Jahr, im Gutachten berücksichtigt.

Marktanalyse und Vermietung:

• Vermietungsmarkt: Nachhaltige Vermietung möglich, unterstellt wird ein marktüblicher Mietzins von 10,90€/m², was der Wohnung einen jährlichen Rohertrag von etwa 13.428,00 € beschert.
• Zustand: Bei der letzten Besichtigung war die Wohnung bewohnt und vermietet.

Wirtschaftliche Betrachtung:

• Restnutzungsdauer: 32 Jahre.
• Ertragswertberechnung: Der Ertragswert der Wohnung wurde mit 250.925,00 € ermittelt, abzüglich 2.000,00 € für besondere mir unbekannte Instandhaltungsmaßnahmen.

Gesamtbewertung: Die Wohnung Nr. 31 eignet sich aufgrund ihrer Stärken in Lage und Zustand für die Wohnnutzung oder als Kapitalanlage. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in diesem Gebiet ist hoch, und eine Verwertung innerhalb eines angemessenen Zeitraums ist realistisch.

Fazit: Die Immobilie präsentiert sich als wertvolle Anlage in einem gefragten Stadtteil von Wiesbaden, Kombiniert mit der laufenden Vermietung wird ein stabiler Ertrag erwartet.