Detaillierte Zusammenfassung der Immobilie

1. Allgemeine Informationen

• Gutachten von: Antonio Domenico Margherito, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, erstellt im Auftrag des Amtsgerichts München (Aktenzeichen: 1517 K 172/2023).
• Gutachten erstellt am:
  27. November 2023
• Bewertung am:
  31. Oktober 2023

2. Objektbeschreibung

• Lage der Immobilie:

  • Adresse: Fritz-Meyer-Weg 55, 81925 München, Stadtteil Oberföhring.
  • Allgemeine Wohnlage mit hohem Anteil an Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern.
  • Guter Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln sowie Einkaufsmöglichkeiten vor Ort.

  3. Bewertungsobjekte

• a) 3-Zimmer-Wohnung Nr. 193
  • Größe: ca. 71 m² Wohnfläche.
  • Ebenen:
    3. Obergeschoss.
  • Aufteilung:
    • Wohnzimmer mit Kochnische
    • Schlafzimmer
    • Kinderzimmer
    • Flur
    • Duschbad/WC
    • Nordostterrasse (ca. 32 m²) und Nordwestbalkon (ca. 11 m²)
    • Kellerabteil Nr. 193 (ca. 5 m²)
  • Zustand:
    • Durchschnittlicher Unterhaltungszustand mit Renovierungsbedarf.
    • Letzte Renovierung ca. Ende 2020.
    • Nachteilige Aspekte: Beheizung nur über Infrarotheizplatten in zwei Räumen.
• b) Tiefgaragenstellplatz Nr. 677
  • Positionierung: Tiefgaragenstellplatz in der 1. Untergeschoss-Ebene.
  • Zustand: Deutliche Verschmutzungen sind vorhanden, einige Schäden an der Bausubstanz.

4. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

• Verkehrswert:

  • 3-Zimmer-Wohnung Nr. 193: ca. 420.000 €
  • Tiefgaragenstellplatz Nr. 677: ca. 22.000 €
• Hausgeld: 318 € monatlich.
• Instandhaltungsrücklage: ca. 1,73 Millionen € zum 31.12.2022.
• Energieausweis: Energieeffizienzklasse E, Endenergiebedarf: 136 kWh/m².

5. Baurechtliche Situation

• Bebauungsplan: Gültiger Bebauungsplan Nr. 398 mit Festsetzungen für Wohngebiete, maximale Geschossanzahl bis zu 19 Geschossen.
• Bauzustand: Baujahr ca. 1975 mit durchschnittlichen Pflegezuständen. Es bestehen größere Renovierungsbedarfe von bis zu 5,2 Millionen € für Tiefgarage und Fassade.

6. Marktentwicklung

• Die Immobilienpreise im Münchener Raum zeichnen sich durch rückläufige Tendenzen in den letzten Jahren, was auch die Bewertung der Objekte in diesem Gutachten beeinflusst hat.
• Der Markt hat sich aufgrund steigender Zinsen und Rückgänge in der Kaufkraft stabilisiert, was auch zu einer Kaufzurückhaltung führt.

7. Zusammenfassung der Bewertung

• Die Immobilien liegen in einer durchschnittlichen Wohnlage mit ausgeglichener sozialer Struktur.
• Der allgemeine Zustand des Altbaus spiegelt die Bausubstanz von vor ca. 50 Jahren wider, mit notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen.
• Trotz regionaler Marktentwicklungen wurde ein stabiler Verkehrswert festgestellt, der die aktuellen wirtschaftlichen Gegebenheiten widerspiegelt.

Fazit:

Das Objekt ist für Käufer von besonderem Interesse, da es durch eine gute Lage sowie sanierungsbedürftige Aspekte günstig erworben werden kann. Die Bewertung zeigt das Potential für mittelfristige Wertsteigerungen, insbesondere durch sanierte Maßnahmen in der Wohnqualität und den teilweise angepassten Marktbedingungen.