Zusammenfassung der Immobilie

Immobilienbeschreibung

• Objektart: Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte) und Garage
• Standort: Zum großen Busch 51, 42327 Wuppertal, Gemarkung Schöller, Flur 7, Flurstück 308.
• Baujahr: Ca. 1978/79
• Wohnfläche: Ca. 136 m²
• Grundstücksgröße: 1.279 m²
• Zustand: Vernachlässigter Gesamtzustand; Ausstattung überwiegend gemäß Baujahr, teilweise modernisiert.

Verkehrswert

• Gutachtenstichtag: 30.01.2024
• Ermittelter Verkehrswert: 340.000,00 €

Bebauung und Ausstattung

• Gebäudestruktur: Zwei- bis dreigeschossiges Einfamilienhaus in Hanglage mit Satteldach. Die Rückseite des Gebäudes (Nordseite) ist dreigeschossig, die Vorderseite (Südseite) zweigeschossig.
• Raumaufteilung:
  • Untergeschoss: Funktionsräume und ein unfertiger Hobbyraum mit Zugang zum Garten.
  • Erdgeschoss: Wohnräume, darunter ein Gäste-WC.
  • Obergeschoss: Bad mit Wanne, WC und Dusche, sowie Wohnräume.
  • Dachgeschoss: Zum Ausbau vorbereitet, keine Wärmedämmung vorhanden.
• Fenster: Überwiegend Holzfenster aus dem Baujahr, teilweise mit älterer Isolierverglasung.
• Heizung: Ölheizung, Zustand gemäß Baujahr mit Kunststofftanks im Keller.

Lage

• Allgemein: Wohnstraße, mit einer Trasse der A 535 unterhalb des Grundstücks.
• Umgebung: Überwiegend zweigeschossige Wohnhäuser, Einkaufsmöglichkeiten und Schulen in Elberfeld, etwa 8,5 km zum Hauptbahnhof.
• Erschließung: Unerlässliche Erschließungsmaßnahmen sind zum Zeitpunkt des Gutachtens nicht ausstehend.

Marktanalyse und Ertragswert

• Liegenschaftszinssatz: 2,5%
• Nachhaltig erzielbare Miete: Ca. 6,80 €/m²

• Rohertrag (Jahresmiete): Ca. 11.697,60 € nach Abzug der Bewirtschaftungskosten (19%).

  Bewertungsmethoden

• Sachwertverfahren: Hauptsächlich zur Wertermittlung verwendet, da keine ausreichenden Vergleichswerte verfügbar waren.

• Ertragswertverfahren: Unterstützt die Plausibilität des Sachwertes.

  Risiko- und Wertminderung

• Alterswertminderung: 57,50% für das Wohnhaus, 76,67% für die Garage.

• Wert der schadhaften Bauteile: Geschätzte Kosten für Instandsetzungen und Erneuerungen betragen ca. 20.756,71 €.

  Besondere Merkmale

• Bebauungsplan: GRZ 0,4 und GFZ 0,7 laut Stadtplanung.
• Rechte und Belastungen: Laut Grundbuch sind keine wertrelevanten Belastungen vorhanden, der Lastenfreiheitsstatus steht in Abt. II im Grundbuch.

Die Immobilie wird in einem nicht optimalen Zustand angeboten, was durch das Alter bedingt ist. Eventuelle Investitionen zur Erhaltung oder Verbesserung des Zustands sollten eingeplant werden.