Detaillierte Zusammenfassung der Immobilie

1. Allgemeine Informationen

• Objekt: Doppelhaushälfte mit Garage
• Adresse: Fasanenstraße 32, 53859 Niederkassel-Ranzel
• Verkehrswert: 390.000 € (Stand 27.03.2024)

2. Grundstück

• Flurstück: 1143
• Größe des Grundstücks: 353 m²
• Lage: Stadt Niederkassel, Ortsteil Ranzel; ca. 3 km zum Stadtzentrum, 21 km nach Köln, 17 km nach Bonn
• Umgebung: Ruhiges Wohngebiet mit Einfamilienhäusern in offener Bauweise, keine störenden Betriebe in der Nähe
• Erschließung: Durch die Fasanenstraße, öffentliche Infrastruktur vorhanden
• Bodenwert: 165.910 € (Berechnung basierend auf Bodenrichtwert von 470 €/m²)

3. Gebäudebeschreibung

• Bauart: Massivbauweise, konventionell
• Baujahr: 1989, mit verschiedenen Modernisierungen seit 2010
  • Fenster: 2010
  • Heizzentrale: 2020
  • Terrassenüberdachung: 2023
  • Dachgeschoss ausgebaut: 2016
• Geschosse: 2 Vollgeschosse, voll unterkellert; Dachgeschoss als Studio ohne Wohnfläche
• Wohnfläche: 115 m²
• Nutzfläche Dachgeschoss: 26,5 m²
• Garage: 1 Fertiggarage mit Stahlschwingtor

4. Raumaufteilung

• Keller (KG): Flur, 2 Kellerräume, Heizungs- und Hauswirtschaftsraum
• Erdgeschoss (EG): Flur, Garderobe, WC, Küche, Wohn- und Esszimmer mit Zugang zur Terrasse
• Obergeschoss (OG): Flur, 3 Zimmer, Bad
• Dachgeschoss (DG): Studio

5. Haustechnik

• Heizung: Gaszentralheizung; separater Standspeicher (noch nicht in Betrieb)
• Warmwasser: Dezentraler elektrischer Durchlauferhitzer
• Sanitärausstattung: 1 Bad mit Wanne, WC und Waschbecken im OG; 1 sep. WC im EG

6. Zustand und Mängel

• Allgemeiner Zustand: Normale Ausführung, jedoch mit einigen Mängeln und einem geringen Instandsetzungsstau
• Festgestellte Mängel:
  • Feuchtigkeit im KG
  • Instandsetzungsbedarf für Kellerlichteingang
  • Elektrische Rollläden teilweise nicht angeschlossen
  • Schimmelbildung im Bad
  • Garagendachanschluss instandsetzungsbedürftig
• Energieausweis: Wurde nicht vorgelegt; jedoch können aufgrund des Baualters konventionelle Energieverbrauchskriterien erwartet werden.

7. Wertermittlung und Vergleichstests

• Vergleichswertverfahren: Berücksichtigt allgemeine Marktverhältnisse und Mangelfaktoren
• Sachwertverfahren: Feststellung des Sachwerts unter Berücksichtigung der Alterswertminderung; vorläufiger Sachwert ermittelt zu 392.020 €

8. Verkehrswert und Marktanpassung

• Marktanpassung: Finaler Verkehrswert an das Marktniveau von 390.000 € angepasst
• Ertragswert: 370.000 € ermittelt, für den Fall einer Vermietung

Fazit

Die Doppelhaushälfte an der Fasanenstraße 32 in Niederkassel-Ranzel ist eine solide Wohnimmobilie in einem ruhigen Wohngebiet mit mittlerer Verkehrsanbindung. Sie benötigt einige Reparaturen und Instandhaltungen, bietet aber durch die Lage und Grundstruktur ein gutes Potenzial für zukünftige Wertsteigerungen. Der Verkehrswert ermittelt sich auf 390.000 €, während die angebotenen Miet- und Verkaufswerte sowohl durch die Ertrags- als auch die Sachwertverfahren gestützt werden.