Zusammenfassung der Immobilie

• Objektbezeichnung: Einfamilienhaus
• Lage: Köpenzeile 73, 12557 Berlin-Köpenick
• Gutachten Stichtag: 23.05.2024
• Verkehrswert: 400.000 €

Grundstück und Bebauung:

• Grundstücksgröße: 854 m²
• Bodenrichtwert: 550 €/m² (Stand 01.01.2024)
• Bauart: Freistehendes Einfamilienhaus (Kleinhaus), Baujahr ca. 1955
• Gebäudetyp: Eingeschossiger Massivbau mit teilweise ausgebautem Dachgeschoss, gering unterkellert
• Baujahr Nebengebäude: 1958 (massiver Schuppen)
• Nebengebäude: Zwei Nebengebäude; ein massiver Schuppen und ein Holzschuppen.

Flächenangaben:

• Bruttogrundfläche (BGF): ca. 155 m² (inkl. Wintergarten)
• Geschossfläche (GF): ca. 63 m² (ohne Wintergarten)
• Wertrelevante Geschossfläche (wGF): ca. 83 m² (inkl. Wintergarten)

Bauzustand:

• Zustand: Normaler Bauzustand mit einzelnen Schäden (z.B. Feuchteschäden im Schlafzimmer und Kellerbereich, schadhafte Fenster)
• Modernisierungsgrad: Gering modernisiert; u.a. Wärmedämmung der Fassade nach 1990, Dacheindeckung 2017/2018 erneuert

• Heizungsanlage: Gasbrennwertkessel, zur Zeit nicht funktionsfähig.

  Außenanlagen und Erschließung:

• Erschließungszustand: Grundstück ist beitragsfrei erschlossen.
• Zugang: Öffentliche Straßen „Köpenzeile“ und „Pritstabelstraße“ mit befestigten Fahrbahnen und Gehwegen.
• Außenanlagen: Einfriedungen mit Metallzäunen und Betonpfeilern, Gärtnerische Anlagen sind vorhanden.

Rechtliche Aspekte:

• Bindungen: Es gibt keine Mietverhältnisse und im Grundbuch keine Belastungen Dritter bekannt.
• Besonderheiten: Abwasserleitung eines Nachbarn verläuft über das Grundstück, was juristische Unsicherheiten mit sich bringt.

Marktanalyse:

• Marktentwicklung: Der Immobilienmarkt in Berlin zeigt eine rückläufige Tendenz mit Preisrückgängen (ca. -13% zwischen 2022 und 2023).
• Ausblick: Die Nachfrage könnte durch die location und das Potenzial zur Sanierung / Umnutzung ansteigen, während die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen potenziell den Kauf unterstützen oder behindern könnten.

Zusammenfassung der Bewertung:

• Verkehrswert ermittelt auf Basis von Vergleichswertmethoden, Sachwerten und Marktentwicklungen, wobei das Bewertungsobjekt aufgrund der besonderen Gegebenheiten mit einem Plankaufpreis von 400.000 € bewertet wurde. Ein potenzieller Käufer muss in Anbetracht des Renovierungsbedarfs und der rechtlichen Unsicherheiten im Fall von Baumaßnahmen sowie der Übernahme der Wasserleitungen die Wertentwicklung in der Region im Auge behalten.

Empfehlungen: Energieeffizienzmaßnahmen und eine vollständige Sanierung wären erforderlich, um den Marktanforderungen gerecht zu werden. Potenzielle Käufer sollten die rechtlichen Gegebenheiten im Zusammenhang mit der Abwasserleitung prüfen und sich auf eventuell notwendige Genehmigungsprozesse für den Wintergarten einstellen.