Detaillierte Zusammenfassung der Immobilie

Allgemeine Daten

• Objektart: Einfamilienwohnhaus mit Anbau, 2 Scheunen, Werkstatt
• Adresse: Wilhelm-Leuschner-Straße 93, 64823 Groß-Umstadt, Ortsteil Heubach
• Verkehrswert: 210.000,- €
• Gutachtenstichtag: 29.02.2024
• Auftraggeber: Amtsgericht Dieburg
• Erstelldatum Gutachten: 08.04.2024

Grundstücksmerkmale

• Grundstücksfläche: 965 m²
• Baujahr: Ursprüngliches Baujahr etwa 1825, fiktives Baujahr 1964.
• Gesamtnutzungsdauer: 70 Jahre
• Restnutzungsdauer: 10 Jahre
• Normalherstellungskosten: ca. 1.147 €/m²
• Alterswertminderung: ca. 85,7%
• Brutto-Grundfläche (BGF): ca. 355 m²
• Wohnfläche: ca. 133 m²

Zustand und Nutzung

• Baulicher Zustand: Reparatur- und Instandhaltungsbedürftig. Das Wohnhaus ist aufgrund eines Wasserschadens nicht bewohnbar und steht leer. Es sind Fertigstellungs- und Investitionsbedarf festzustellen.
• Aktuelle Nutzung: Leerstand

Gebäudebeschreibung

• Hauptgebäude:
  • Das Wohnhaus könnte als Einfamilienhaus mit einem Anbau genutzt werden.
  • Es besteht aus Kellergeschoss (teilunterkellert), Erdgeschoss und Obergeschoss, sowie einem nicht ausgebauten Dachgeschoss.
  • Es sind Bauschäden durch einen älteren Dachschaden festgestellt worden, die zu Deckendurchbrüchen und Wassereintritt führten.
• Anbau:
  • Bereits teilweise ausgebaut, war ursprünglich für Wohnzwecke vorgesehen.
• Nebengebäude:
  • Zwei Scheunen in einem baulich befriedigenden Zustand sowie eine Werkstatt.
  • Scheunen und Werkstatt sind überwiegend in Holz- und Fachwerkbauweise errichtet.

Lage und Infrastruktur

• Ortsbeschreibung: Heubach ist eine ruhige, abseits gelegene Wohnlage in einem Seitental, das von einer Landstraße erschlossen wird. Die Umgebung ist geprägt durch Einfamilien- und Zweifamilienhäuser.
• Nächste größere Orte:
  • Groß-Umstadt (ca. 5 km)
  • Dieburg (ca. 12 km)
  • Darmstadt (ca. 29 km)
  • Frankfurt (ca. 48 km)
• Anbindung: Über die B45 zur A3 oder B26 zur A5. Gute Busverbindungen zu den umliegenden Gemeinden und Bahnhöfe in der Nähe.

Verkehrswertermittlung

• Ergebnisse:
  • Sachwert: 213.000,- €
  • Ertragswert: 200.000,- €
  • Verkehrswert: 210.000,- € unter Berücksichtigung eines Abschlags wegen Baumängeln, Bauschäden, etc. in Höhe von 50.000 €.

Zusammenfassende Beurteilung

Das Objekt ist ein ehemaliges Bauernhaus in einem denkmalgeschützten Ensemblebereich mit einer bedeutenden Anzahl an Bauschäden. Da es sich in einem unbewohnbaren Zustand befindet, erfordert es umfangreiche Investitionen in die Instandhaltung und den Ausbau, um es wieder nutzbar zu machen. Die gute Lage in einer ruhigen Umgebung sowie die vorhandenen nebenliegen Nebengebäude bieten Potential zur Nutzung als Einfamilienwohnung mit zusätzlich vermietbaren Flächen. Trotz der aktuellen Marktsituation, die durch hohe Preisstagnation und fallende Transaktionszahlen geprägt ist, zeigt der Verkehrswert eine realistische Einschätzung des aktuellen Marktwertes.