Detaillierte Zusammenfassung der Immobilie: Einfamilienhaus in Haan

1. Allgemeine Informationen

• Objektart: Einfamilienhaus mit innenliegender Garage und Stellplatzüberdachung
• Standort: Hunsrückstraße 3, 42781 Haan, in einem Industriegebiet
• Baujahr: Ursprünglich 1978, mit nachträglichem Dachausbau ca. 1988 und Stellplatzüberdachung ca. 1998
• Grundstücksgröße: 823 m²
• Bebaute Fläche: Ca. 244,31 m²
• Nutzungsmöglichkeiten: Ehemals genehmigt als Betriebsleiterwohnung, zurzeit genutzt von Familienangehörigen des Eigentümers
• Zustand: Durchschnittlicher Unterhaltungszustand, möglicherweise Renovierungsbedarf

2. Grundstücks- und Baubeschreibung

• Lage: Das Grundstück liegt in einem Gewerbegebiet, ca. 3 km vom Zentrum Haan entfernt und ca. 23 km von Düsseldorf.
• Umgebungsstruktur: Vorwiegend gewerbliche Nutzung, mit Wohnflächen nur für Betriebsinhaber und Aufsichts- und Bereitschaftspersonen erlaubt.
• Keller: Voll unterkellert mit verschiedenen Funktionsräumen wie Hobbyraum, Waschraum, WC und Garage.
• Erdgeschoss: Wohnraum (Wohnzimmer, Esszimmer, Küche, 2 Kinderzimmer, Elternschlafzimmer, Bad, WC, Flur).
• Dachgeschoss: Ausgebaut zu Wohnzwecken mit Wohnzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad, Sauna, Loggia.
• Garage: Innenliegend, verbunden mit dem Haus.

3. Rechtslage und Nutzungspotenziale

• Bebauungsplan: Das Objekt liegt im rechtsgültigen Bebauungsplan Nr. 40b und ist als Industriegebiet ausgewiesen.
• Nutzungseinschränkungen: Das Wohngebäude ist nur für bestimmte Nutzungen zulässig und eine rein private Nutzung gilt als rechtswidrig.
• Wertminderung durch Nutzungseinschränkung: Aufgrund der planungsrechtlichen Situation könnte das Objekt schwer vermarktbar sein, was als Risiko für potenzielle Käufer gesehen wird.

4. Wertermittlung

• Wertgutachten: Erstellte Einschätzung durch Dipl.-Ing. Markus Sauer, unter Beachtung von Alterswertminderungen, Instandhaltungsstau und der rechtlichen Widmung.
• Wertschätzung: Der geschätzte Verkehrswert beläuft sich auf rund 246.000 €.
• Bodenwert: 82.300 € bei einem Wert von 100,00 €/m².
• Sachwert: 536.749,28 € vor marktgerechten Abschlägen.
• Anpassungen: Ein Sicherheitsabschlag von 50% wurde als marktkonform erachtet, um den Einschränkungen des Käufermarktes Rechnung zu tragen.

5. Zusätzliche Merkmale und Überlegungen

• Erschließung: Das Grundstück ist erschließungsbeitragsfrei, keine alten Beitragsforderungen oder öffentliche Förderungen bestanden.
• Altlasten: Keine Altlasten im Altlastenkataster verzeichnet.
• Energieeffizienz: Aufgrund des Alters des Gebäudes ist die Energieeffizienz derzeit nicht optimal und könnte ein Renovierungsbedarf bestehen, insbesondere im Hinblick auf die aktuellen energetischen Anforderungen.
• Risikoobjekt: Aufgrund der beschriebenen Nutzungseinschränkungen und des Zugangs zur Immobilie als nicht gänzlich gegeben, wird das Gebäude als Risikoobjekt eingestuft.

6. Fazit

Die Immobilie Hunsrückstraße 3 stellt aufgrund ihrer Nutzungseinschränkungen und der Lage in einem Industriegebiet ein spezielles Angebot dar. Zukünftige Käufer sollten sich der mit der Immobilie verbundenen Restriktionen und potenziellen Renovierungsbedarfe bewusst sein, da diese erheblich die Marktgängigkeit und den Preis beeinflussen können.