Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für ein Wohnhaus in Mittenaar-Bicken

Allgemeine Informationen:

• Gutachter: Dipl.-Kfm. Steffen Löw, Sachverständiger für Immobilienbewertung
• Gutachten Datum: 22.01.2024
• Objektadresse: Burggraben 2, 35756 Mittenaar-Bicken
• Gutachten Az.: 040 K 012/2023
• Verkehrswert des Grundstücks (Stand 18.12.2023): ca. 85.000,00 €

Eigenschaften des Objekts:

• Art des Bewertungsobjekts: Grundstück bebaut mit einem Wohnhaus
• Grundstücksfläche: 265 m²
• Nutzungsart: Wohnnutzung

• Baulicher Zustand: Technisch überaltert mit erheblichem Modernisierungs- bzw. Investitionsstau

  • Baujahr des Wohnhauses vermutlich vor 1958; offenbar in mehreren Bauabschnitten errichtet
  • Fenster im Obergeschoss wurden 2018 erneuert, Teilrenovierungen in den Bädern

  Nutzung und Mieter:

• Gegenwärtig befinden sich drei Wohneinheiten im Haus; eine Wohnung steht leer, zwei sind vermietet.

  Lage:

• Das Grundstück befindet sich im Ortskern von Bicken, in einer mittelguten Verkehrslage mit einem Abstand von ca. 50 m zu einer Hauptstraße und 100 m zur nächsten Bushaltestelle.

• Die Nachbarschaft besteht hauptsächlich aus Wohnbebauung sowie Gemeindeeinrichtungen (Kirche, Rathaus, Bürgerhaus).

  Infrastruktur:

• Nahversorgungseinrichtungen, Schulen (Kindergarten, Grund- und Hauptschule), Ärzte und Apotheken sind vor Ort vorhanden.

• Nächster größere Verkehrsweg: Autobahn A45 Anschluss Herborn-West ca. 10 km entfernt.

  Bauliche und andere Besonderheiten:

• Vorbemerkungen zur Gebäude­beschreibung:

  • Das Gebäude ist teilunterkellert und und hat zwei volle Geschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss.
  • Mangelnde Instandhaltungsmaßnahmen; zahlreiche Modernisierungen erforderlich.
  • Außenwände aus Bruchstein und Holzfachwerk, teilweise mit veralteten . Materialien gebaut.

  Wertermittlung:

• Ermittlung des Verkehrswerts unter Anwendung des Sachwert- und Ertragswertverfahrens.
• Sachwert (Wert der baulichen Anlagen): rd. 79.900,00 €

• Ertragswert (auf Mieterträge basierend): rd. 89.400,00 €

  Schätzung und Risikoabschläge:

• Ein erheblicher Abschlag von 294.000,00 € wurde für die notwendigen Modernisierungsmaßnahmen und den Zustand des Gebäudes vorgenommen, der das Endergebnis auf rund 85.000,00 € reduzierte.

  Relevante rechtliche Aspekte:

• Der Zwangsversteigerungsvermerk befindet sich im Grundbuch.
• Keine nennenswerten Altlasten oder besonders einschränkende baurechtliche Vorgaben wurden festgestellt.

Empfehlungen:

• Vor einer vermögenswirksamen Disposition (Verkauf oder Kauf) sollte eine detaillierte Kostenermittlung für notwendige Renovierungen und Modernisierungen erfolgen.

Diese Zusammenfassung bietet einen Überblick über den Zustand und Wert des betreffenden Immobilienobjekts sowie wesentliche Rahmenbedingungen für Interessenten.