Detaillierte Zusammenfassung der Immobilie

Grunddaten

• Objektart: Zweifamilienhaus mit Pkw-Garage
• Adresse: Ratscheller Weg 51, 58840 Plettenberg
• Grundstücksgröße: 1.520 m² (Flurstücke 69 und 71)

Verkehrswertermittlung

• Gutachten-Nr.: 2022/06/01
• Gutachtenerstellung: 21.09.2022
• Wertermittlungsstichtag: 15.08.2022
• Marktwert: 256.000,00 €

Lage und Umgebung

• Makro- und Mikrolage:

  • Bundesland: Nordrhein-Westfalen
  • Einwohnerzahl in Plettenberg: ca. 25.000
  • Verkehrsanbindung: ca. 1,40 km zum Stadtzentrum, ca. 4,20 km zur nächsten Bahnstation, Fußweg zum Linienbusanschluss
  • Entfernung zur Autobahn A 45: ca. 19 km
  • Umgebende Infrastruktureinrichtungen: Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Verwaltung

• Nachbarschaft:

  • Gemischte Bebauung mit umliegenden Gewerbebetrieben
  • Mittlere Wohnlage

Grundstücksbeschreibung

• Erschließung: Grundstück ist erschlossen, keine Erschließungsbeiträge fällig
• Bauplanungsrecht: Wohnbaufläche, keine spezifischen Bebauungspläne
• Privatrechtliche Situation: Eintragungen im Grundbuch (Vormerkungen, Dienstbarkeiten) vorhanden, Zwangsversteigerung angeordnet

Gebäudebeschreibung

• Bauweise: Massivbau, II-geschossiges Wohngebäude mit Vollunterkellerung
• Baujahr: Unbekannt, geschätzt auf mindestens 80 Jahre
• Wohnfläche: Ca. 155 m² (Brutto-Grundfläche: ca. 329 m²)
• Heizung: Kohleöfen und Nachtstrom-Speichergeräte
• Sanitärausstattung: Einfache Ausstattung in Bädern und Küchen, vereinzelt erheblicher Renovierungsbedarf

Garage

• Typ: Pkw-Garage, unterkellert
• Baujahr: Ca. 1981
• Brutto-Grundfläche: Ca. 42 m²

Zustand des Gebäudes

• Gesamtbewertung: Mäßig gepflegter Bauzustand

• Mängel/Schäden:

  • Große Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss
  • Alter und Zustand der Fenster (teilweise Einscheibenverglasung)
  • Gesamter Renovierungsrückstand und Überalterung der Technik

  Bodenwertermittlung

• Marktwert des Bodens: 137.000,00 €
• Wertanpassungen: Keine wesentlichen Anpassungen durchgeführt

Ertragswertermittlung

• Marktübliche Mietpreise:
  • Wohnung EG: 5,40 €/m²
  • Wohnung OG: 5,40 €/m²
  • Dachgeschoss: 4,50 €/m²
  • Pkw-Garage: 60,00 €/Monat
• Jährlicher Rohertrag: 10.353,00 € (nach Abzügen von Bewirtschaftungskosten und Mietausfallwagnis)

Zusammenfassende Merkmale

• Verkehrswert: 256.000,00 €
• Bodenwert: 137.000,00 €
• Sachwert: 247.000,00 €
• Ertragswert: 196.000,00 €
• Zustandsbewertung: Ungepflegt, umfangreiche Renovierungsbedürftigkeit, vor allem im Kellergeschoss

Fazit

Die Immobilie in Plettenberg bietet aufgrund ihrer Größe und Lage Potenzial, allerdings ist ein erheblicher Renovierungsaufwand erforderlich, um die Nutzungsmöglichkeiten zu verbessern und den Wert zu steigern. Der derzeitige Zustand und die damit verbundenen Mängel haben einen negativen Einfluss auf den Verkehrswert.