Zusammenfassung des Immobiliengutachtens

Objektbeschreibung

• Immobilie: Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Garage und Doppel-Carport
• Adresse: Quellenstraße 35, 45481 Mülheim an der Ruhr
• Grundstücksgröße: 634 m²
• Nutzung: Bestand aus einer Hauptwohnung im Erdgeschoss und einer Einliegerwohnung im Dachgeschoss
• Baujahr: Hauptgebäude ca. 1700, mit Modernisierungen in den Jahren 2011 und 2022

Verkehrswertermittlung

• Gutachtenstichtag: 20.09.2023
• Verkehrswert: Ca. 384.000 €
• Wertermittlungsverfahren: Sachwertverfahren und ergänzende Ertragswertermittlung

Wertermittlungsergebnisse

• Bodenwert: Ca. 255.000 €
• Sachwert des Gebäudes: Ca. 383.690 €
• Ertragswert der baulichen Anlagen: Ca. 383.074,90 €

Lage

• Großräumige Lage: Mülheim an der Ruhr, Innenstadtlage, gute Anbindung über Verkehrsinfrastruktur.
• Kleinräumige Lage: Ruhige Wohngegend mit vorwiegend Wohnnutzung, keine nennenswerten Beeinträchtigungen.

Technische und bauliche Details

• Zustand: Durchschnittlicher bis guter baulicher Zustand; jedoch einige Mängel erkennbar, darunter fehlende Genehmigungen für bestimmte bauliche Maßnahmen (z.B. Außentreppe).
• Außenanlagen: Carport und Garage, Gartenanlagen mit Einfriedung.
• Energieeffizienz: Kein Energieausweis vorgelegt; Energieeffizienz und mögliche Modernisierungsbedarfe nicht detailliert geprüft.

Nutzung und Vermietung

• Derzeitige Nutzung: Teilweise Vermietung an Angehörige. Details zu Mietverträgen konnten nicht bereitgestellt werden.
• Mietverhältnisse: Nicht als öffentlich geförderter Wohnraum klassifiziert, daher keine Mietpreis- und Belegungsbindung.

Übergreifende rechtliche Aspekte

• Belastungen: Grundbuch zeigt verschiedene nicht eingetragene Rechte (z.B. Wohnungsrechte), die bei der Bewertung berücksichtigt wurden.
• Bauanträge: Vorliegende Baugenehmigungen für Umbauten und Erweiterungen, jedoch auch nicht genehmigte bauliche Maßnahmen.

Fazit

Das Gutachten stellt den Verkehrswert der Immobilie als marktgerecht dar und beleuchtet die Nutzungsmöglichkeiten sowie die baulichen und rechtlichen Gegebenheiten umfassend. Käufer sollten jedoch den Status der nicht genehmigten baulichen Maßnahmen im Hinterkopf behalten und etwaige zukünftige Kosten für Instandhaltungen und erforderliche Genehmigungen berücksichtigen.