Zusammenfassung der Immobilienbewertung Neusser Landstraße 107, 50769 Köln

Objektbeschreibung:

• Typ der Immobilie: Einfamilienhaus (EFH) mit einem einseitig angebauten Bau und einem ehemaligen Wirtschaftsgebäude.
• Lage: Neusser Landstraße 107, 50769 Köln, Stadtteil Chorweiler.
• Baujahr: Geschätzt zwischen 1940 und 1956.
• Flurstücke: Flurstück 144/39 (978 qm), Flurstück 212 (57 qm).
• Bodenfläche: Insgesamt ca. 1.035 qm.
• Objektzustand: Starker Instandhaltungs- und Modernisierungsstau; das Gebäude ist teils zurückgebaut und weist Schäden durch Witterung auf (besonders das ehemalige Wirtschaftsgebäude).

Verkehrswert und Bewertung:

• Verkehrswert (Marktwert): Geschätzt auf 364.000 € zum Stichtag 18.03.2024.
• Erläuterungen zur Wertermittlung:
  • Der Verkehrswert wurde aufgrund von baulichen Mängeln, unzureichendem Zustand und der hohen Reparaturkosten als Liquidationsobjekt betrachtet.
  • Der Bodenwert (rentierlicher Bodenwert) wurde auf 260.000 € geschätzt.
  • Anpassungen für Freilegungskosten (-54.000 €) und Zuschläge für unbebautes Grundstück (+26.000 €).
  • Endgültig abgeleiteter Verkehrswert: 364.000 €.

Grundstücks- und Lagemerkmale:

• Makrolage: Zentrale Lage in Köln, Teil der Metropolregion Rhein-Ruhr; gute Anbindung an die Infrastruktur.
• Mikrolage: Allgemeines Wohngebiet in Chorweiler, überwiegend gebaut mit Wohnnutzung. Versorgungsinfrastruktur in der Nähe, jedoch eine angespannte Situation am Markt.
• Bevölkerungsdichte: 2.678 Einwohner pro Quadratkilometer (Stand: Ende 2022).
• Zukünftige Entwicklung: Erwartetes Bevölkerungswachstum von 5% bis 2050.

Zustand der Immobilie:

• Gebäude: Einfamilienhaus, massiv erbaut, unterkellert, mit ausgebautem Dachgeschoss.
• Bausubstanz: Ausgezeichnet durch visuelle Witterungseinflüsse und Wurzelbefall; Notwendigkeit zur Komplettrenovierung oder Abbruch.
• Außenanlagen: Teils verwildert und unklar, der Garten hinter dem ehemaligen Wirtschaftsgebäude nicht begehbar.
• Zukünftige Nutzung: Sehr wahrscheinlich Abriss und Neubau; vorhandene Baugenehmigung für den Umbau in ein Zweifamilienhaus.

Besondere Merkmale:

• Baurechtliche Situation: Grundstück hat keine formelle Bebauungserlaubnis für aktuelle Nutzung; die Nutzung fällt unter die Regelungen nach § 34 BauGB (Integration in die bestehende Bebauung).
• Baulasten: Anbauverpflichtung laut Baulastverzeichnis.
• Altlasten: Keine wesentlichen Altlasten festgestellt.

Fazit:

Das Einfamilienhaus Neusser Landstraße 107 in Köln ist durch einen signifikanten Instandhaltungsstau und die Notwendigkeit eines Abbruchs oder umfassenden Renovierungsmaßnahmen in einem unterdurchschnittlichen Zustand. Der ermittelte Verkehrswert von 364.000 € reflektiert Marktbedingungen und potenzielle Entwicklungsmöglichkeiten, die jedoch stark von der baulichen Substanz abhängen.

Empfohlene nächsten Schritte: Analyse der Möglichkeiten zur Umsetzung einer Neubebauung oder umfangreicher Sanierung der bestehenden Struktur.