Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für die Immobilie am Strandbadallee 22, 83329 Waging a. See

Allgemeine Informationen:

• Standort: Strandbadallee 22, 83329 Waging a. See, Bayern, Deutschland
• Grundstück: Erbbaurecht an Grundstücksfläche Nr. 815/13, Gemarkung Waging
• Bewertung: Verkehrswertermittlung im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens
• Wertermittlungsstichtag:
  24. Juni 2022
• Verkehrswert: 254.000,00 €

Bebauung:

• Art der Bauwerke: Bebaut mit einem Zweifamilienwohnhaus und einem Nebengebäude (Abstellräume) sowie einer Doppelgarage
• Baujahr: Wohnhaus um 1964, Garagenanbau um 1967
• Bruttogrundfläche: ca. 440 m² (360 m² für das Wohnhaus und 80 m² für Nebengebäude)
• Wohnfläche: insgesamt ca. 179 m² (ca. 90 m² im Erdgeschoss und ca. 89 m² im Obergeschoss)

Nutzung:

• Das Wohnhaus bietet zwei 3-Zimmerwohnungen (Erdgeschoss und Obergeschoss), die jeweils über Küche, Bad/WC und Terrasse/Balkon verfügen.
• Die Wohnung im Erdgeschoss ist vermietet (Mieter seit 01.08.2010, monatliche Kaltmiete 520,00 € zzgl. Nebenkosten von 160,00 €).
• Die Wohnung im Obergeschoss steht leer (seit ca. 2021).
• Doppelgarage ist vermietet (Mietbedingungen sind nicht spezifiziert).

Lage:

• Die Immobilie liegt in einer durchschnittlichen Lage in Waging am See, nächster größerer Ort ist Traunstein (ca. 14 km entfernt).
• Die Umgebung ist durch Wohngebäude geprägt, in der Nähe befinden sich Geschäfte, Schulen und ärztliche Einrichtungen.
• Verkehrsanbindungen sind als durchschnittlich zu beurteilen (nächster Bus ca. 700 m entfernt, Bahnhof ca. 1,3 km).

Zustand der Immobilie:

• Die Gebäude befinden sich in einem unterdurchschnittlichen bis mäßigen Zustand mit einigen Instandhaltungsrückständen.
• Es wurden Stockflecken und Schimmelproblematiken in den Wohnungen festgestellt.
• Allgemeine Ausstattung als einfach bis durchschnittlich zu bewerten.

Einschätzung des Marktes:

• Die Marktbedingungen für Wohnimmobilien in der Region sind als gut, jedoch beeinträchtigt durch steigende Zinsen und zurückhaltende Käufer aufgrund der Energiekrise.
• Ältere Bestandsimmobilien könnten längere Vermarktungszeiten erfordern.

Ermittlung des Verkehrswerts:

• Der Verkehrswert von 254.000 € wurde unter Berücksichtigung der Ertragswertmethode ermittelt.
• Der Bodennutzwert, der finanzmathematische Vorteil des Erbbaurechts, wurde mit rd. 200.000 € ermittelt.
• Der Ertragswert der baulichen Anlagen beträgt rd. 66.000 €.
• Instandhaltungsrückstände führten zu einem Abschlag von rd. 12.000 € in der Ertragswertbetrachtung.

Dieses Gutachten wurde von Dipl.-Ing. (FH) Michael Bär, einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, erstellt.