Detaillierte Zusammenfassung der Immobilie

Immobilienart:
Wohnungseigentum Nr. 1 mit Garage

Standort:
St.-Ingbert-Straße 9, 45721 Haltern am See

Miteigentumsanteil:
461,44/1.000 MEA

Grundstücksgröße:
1.366 m²

Bewertungsstichtag:
05.07.2023

Verkehrswert:
273.000,00 € (in Worten: zweihundertdreiundsiebzigtausend Euro)

Beschreibung der Immobilie

Baujahr:
Das Gebäude wurde 1938 erbaut, mit Erweiterungen in den Jahren 1954, 1970 und Modernisierungen 1986. Ein mittleres fiktives Baujahr von 1963 wurde ermittelt.

Wohnfläche:
Die Wohnungseigentum Nr. 1 umfasst eine Wohnfläche von 109,17 m².

Nutzung:
Das Objekt ist derzeit leer stehend und wird für Wohnzwecke genutzt. Eine zukünftige Nutzung zu Wohnzwecken wird als wahrscheinlich angesehen.

Garagen:
Eine Einzelgarage ist Bestandteil des Eigentums.

Lage

• Großräumige Lage: Haltern am See befindet sich im nordrhein-westfälischen Kreis Recklinghausen. Die Stadt hat etwa 38.000 Einwohner.
• Kleinräumige Lage: Das Objekt liegt in einer ruhigen, überwiegend Wohngegend mit guter Verkehrsanbindung. Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in fußläufiger Nähe.

Erschließung

• Das Grundstück ist erschließungsbeitragsfrei und gut an öffentliche Versorgungsnetze (Strom, Wasser, Gas, Abwasser) angeschlossen.

Altlasten und Denkmalschutz

• Es bestehen keine Altlasten oder Baulasten. Das Grundstück ist nicht unter Denkmalschutz.

Bauschäden und Baumängel

• Eine Wertminderung von 30.000,00 € wurde aufgrund erheblicher Baumängel und Bauschäden angesetzt. Diese umfassen:
  • Putzschäden und Ausblühungen im Keller
  • Feuchteschäden durch Rückstauwasser
  • Sanierungsbedarf in verschiedenen Bereichen der Wohnung sowie in der Garage
• Der bauliche Zustand wird insgesamt als mäßig bewertet, mit erkennbarem Instandhaltungsstau.

Bewertungsmethoden

Verfahren zur Wertermittlung:

1. Sachwertverfahren:
   • Der Sachwert unter Berücksichtigung von Baumängeln wird auf ca. 271.000,00 € geschätzt.
2. Ertragswertverfahren:
   • Der Ertragswert beträgt 265.000,00 €.
   • Es wurden marktübliche Nettokaltmieten für die Berechnung herangezogen.

Die Kombination der Ergebnisse aus beiden Verfahren ergab den endgültigen Verkehrswert von 273.000,00 €.

Ausstattung und Zustand

• Gebäudestandard: Überwiegend Standardstufe 2, konventionelle Bauweise, einfache Ausstattung.
• Moderne Elemente: Eine neue Haustür wurde 2020 installiert, jedoch sind keine weiteren nennenswerten modernen Ausstattungen vorhanden.
• Technische Ausstattung: Die Gasheizung ist aus dem Jahr 1995, die letzte Kontrolle wurde 2023 durchgeführt, die Funktionsfähigkeit wurde bescheinigt.

Fazit

Die Immobilie in der St.-Ingbert-Straße 9 bietet eine wertvolle Investitionsmöglichkeit mit den entsprechenden Herausforderungen im Bereich der Instandhaltung. Der ermittelte Verkehrswert von 273.000,00 € spiegelt die aktuelle Marktlage sowie die baulichen Gegebenheiten und den Zustand der Wohnung wider. Der Käufer sollte sich jedoch der notwendigen Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen bewusst sein.