Zusammenfassung der Immobilie in Waltrop, Steinstraße 31:

Objektbeschreibung:

• Typ: Freistehendes Zweifamilienwohnhaus (Zweifamilienhaus mit Garage)
• Anschrift: Steinstraße 31, 45731 Waltrop
• Grundstücksgröße: 713 m²
• Bauzustand: Das Objekt ist ungenutzt und befindet sich im Umbau. Beide Eigentumswohnungen (ETW Nr. 1 im Erdgeschoss und ETW Nr. 2 im Dachgeschoss) weisen Bauschäden und Modernisierungsbedarf auf.

Eigentumsverhältnisse:

• ETW Nr. 1: 600/1.000 Miteigentumsanteil
• ETW Nr. 2: 400/1.000 Miteigentumsanteil
• Lasten: Zwangsversteigerungsvermerk ist in den Grundbüchern eingetragen.
• Sondernutzungsrechte: ETW Nr. 1 hat das Sondernutzungsrecht an der Garage, Zufahrt und Gartenfläche.

Bauhistorie:

• Baugenehmigung für das Wohnhaus erteilt im Jahr 1963, mehrere Nachtragsgenehmigungen und Erweiterungen (1980, 1998).
• Letzte Genehmigung 2000 für die Abgeschlossenheit.

Ausstattung:

• ETW Nr. 1 (EG): Wohnfläche ca. 97 m² verteilt auf mehrere Zimmer, inkl. überdachter Terrasse, Küche, Bad (minderwertiger Zustand, Feuchteschäden, Schimmelbildung), Baujahr 1950-er Jahre (fiktiv 1978).
• ETW Nr. 2 (DG): Wohnfläche ca. 94 m², ähnliche Ausstattung wie ETW Nr. 1, Bauqualität durchschnittlich.
• Heizungsanlage: Öl-Zentralheizung (Buderus), Zustand der Technik wurde nicht überprüft.
• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, überwiegend elektrisch betriebene Rollläden.

Rechtliche Aspekte:

• Nach Angaben der Stadtverwaltung sind keine Baulasten im Sinne des § 85 BauO NRW eingetragen.
• Keine Denkmalschutzbestimmungen.
• Das Grundstück ist nicht als Altlastverdachtsfläche eingetragen.

Marktentwicklung:

• Verkehrswert der ETW Nr. 1: ca. 205.000 EUR
• Verkehrswert der ETW Nr. 2: ca. 145.000 EUR
• Möglichkeit der ertragsorientierten Nutzung wird durch den Bauzustand jedoch stark eingeschränkt.

Umgebungsbeschreibung:

• Lage im nördlichen Ruhrgebiet, Stadt Waltrop, ca. 30.000 Einwohner.
• Vernünftige Verkehrsanbindung; Nähe zur Innenstadt von Waltrop (ca. 650 m).
• Öffentliches Verkehrsnetz (Buslinien) gut erreichbar.

Wertmindernde Aspekte:

• Bauschäden in beiden Wohneinheiten, sowie Feuchtigkeitsschäden, Schimmelbildung und veraltete Haustechnik erfordern umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die ebenfalls den Wert des Objekts mindern.

Renditeaspekt:

• Aufgrund der Sanierungsbedarfe ist die Vermietbarkeit zum Wertermittlungsstichtag nicht gegeben.
• Marktmieten zeigen, das für die ETW Nr. 1 eine monatliche Miete von ca. 7,00 EUR/m² und für ETW Nr. 2 von 6,70 EUR/m² als angemessen betrachtet wird.

Fazit: Die Immobilie in der Steinstraße 31 ist aufgrund des umfangreichen Sanierungsbedarfs und der bestehenden Rechtslasten (Zwangsversteigerung) nicht für eine unmittelbare Nutzung geeignet. Der Zustand beider Eigentumswohnungen ist stark beeinträchtigt, was eine umfassende Investition erforderlich macht. Der Verkehrswert und die Lage bieten Potenzial, jedoch sind viele Unsicherheiten und Auflagen zu berücksichtigen.