Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für das Einfamilienhaus Im Wasserblech 5, Köln-Rath/Heumar

Allgemeine Informationen

• Objekt: Einfamilienhaus mit Pkw-Garage
• Adresse: Im Wasserblech 5, 51107 Köln-Rath/Heumar
• Bewertung durch: Dipl.-Ing. Wilhelm Westhoff, Sachverständiger für Grundstücksbewertung
• Gutachten-Datum: 06.05.2024
• Verfahrensnummer: 093 K 003/24 (Teilungsversteigerungsverfahren)
• Seitenanzahl: 58 Seiten, inklusive 14 Anlagen

Verkehrswert

• Bewertungsstichtag: 15.04.2024
• Verkehrswert (Marktwert): 710.000 €

Grundstücks- und Gebäudebeschreibung

• Grundstücksgröße: 802 m²
• Nutzung: Wohnbaufläche
• Bebauung:
  • Freistehendes, I-geschossiges unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Wintergartenanbau
  • Pkw-Garage (unterkellert, Flachdach)
• Baujahr: 1955, mit Erweiterungen in 1974/75 und Wintergarten in den 1990er Jahren
• Wohnfläche: ca. 241 m² (aufgeteilt in Altbau und Anbau)

• Zustand: Mäßiger Unterhaltungszustand mit Renovierungsbedarf (Heizungsanlage, Abdichtungen, Bodenbeläge)

  Wertermittlungsansätze

  1. Sachwertverfahren:
     • Bodenwert: 664.000 €
     • Wert baulicher Anlagen:
     • Einfamilienhaus: 175.000 €
     • Pkw-Garage: 2.000 €
     • Außenanlagen: 14.000 €
     • Vorläufiger Sachwert: 855.000 €
     • Marktanpassung: Abschlag von 60.000 € aufgrund des technischen Zustands und Renovierungsbedarf
     • Endgültiger Sachwert: 710.000 €

2. Ertragswertverfahren:

   • Jährlicher Rohertrag: 28.920 €
   • Reinertrag: 24.582 € (nach Abzug von 15% Bewirtschaftungskosten)
   • Ertragswert der baulichen Anlagen: 126.000 €
   • Ertragswert insgesamt: 730.000 €

3. Vergleichswertverfahren:

   • Vergleichpreisschätzung: 711.000 € (unter Berücksichtigung eines Abschlags von 20%)

Lagebeschreibung

• Stadt: Köln, Stadtteil Rath/Heumar
• Anbindung: Gute Verkehrsanbindung zur Kölner Innenstadt (ca. 10 km) und zum Flughafen Köln/Bonn (ca. 12 km), S-Bahn- und Straßenbahnanbindung in der Nähe.
• Umfeld: Wandelt sich von landwirtschaftlich geprägt zu einem Wohngebiet, mit zahlreichen Freizeitmöglichkeiten und gastronomischen Angeboten.

Sonstige Informationen

• Das Grundstück ist erschlossen und wird als beitragsfrei eingestuft.
• Keine grundbuchlichen Belastungen oder Altlasten bekannt.
• Objekt wurde seit etwa 4 Jahren leerstehend.
• Keine bekannten Mieter oder betriebene Unternehmen.

Fazit

Das Verkehrswertgutachten bewertet das Einfamilienhaus Im Wasserblech 5 in Köln-Rath/Heumar auf einen Verkehrswert von 710.000 Euro, was den aktuellen Marktbedingungen und dem Zustand des Objekts gerecht wird. Das Gutachten bietet eine umfassende Analyse des Grundstücks, der Bausubstanz sowie der relevanten Marktfaktoren und liefert eine detaillierte Einschätzung der finanziellen und technischen Aspekte des Immobilienmarkts in dieser Region.