Zusammenfassung der Immobilie

1. Allgemeine Informationen

• Immobilienart: Freistehendes Einfamilienhaus mit Garage und Außenstellplatz.
• Adresse: Volksgartenstraße 10, 40764 Langenfeld.
• Flurstücksnummer: 27.
• Bewertung durch: Öffentlich bestellter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
• Verkehrswert (Stichtag): 800.000 € (Achthunderttausend Euro) zum 15.02.2024.

2. Grundstücksbeschreibung

• Lage:

  • Südwestlich des Stadtzentrums von Langenfeld im Stadtteil Immigrath.
  • Gute Anbindung an das Verkehrsnetz (A59, A542, A3) sowie an den öffentlichen Nahverkehr (Bus und S-Bahn).
  • Infrastrukturelle Einrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten sind fußläufig zu erreichen.
• Grundstücksgröße: Ca. 807 m².
• Gestalt und Form: Unregelmäßiger, kompaktschnitt mit einer Breite von etwa 16 m und einer Tiefe von 48-53 m.
• Bodenverhältnisse: Normal gewachsener tragfähiger Baugrund, keine besondere Altlasten festgestellt.

3. Gebäude- und Grundstücksbeschreibung

• Baujahr: Ca. 1963, mit verschiedenen Modernisierungen in den letzten Jahren.
• Bauweise: Massive Bauweise mit Mauerwerkswänden und Geschossdecken in Beton.
• Stockwerke: Unterkellert mit zwei Geschossen.

• Wohngeschossflächen:

  • Wohnfläche: 226 m².
  • Nutzfläche im Dachgeschoss: ca. 80 m² (teilweise nicht genehmigt).

• Ausstattung:

  • Satteldach mit Pfanneneindeckung.
  • Fenster: Isolierverglaste Kunststofffenster, überwiegend mit elektrischen Rollläden.
  • Innenausstattung: Natursteinböden, Eichenparkett, geflieste Bäder.
  • Heizung: Gaszentralheizung, Elektrische Fußbodenheizung im Dachgeschoss.

4. Zustand und Instandhaltungsbedarf

• Allgemeiner Zustand: Gepflegt, jedoch Mängel festgestellt, darunter:

  • Schaden am Regenfallrohr.
  • Feuchtigkeit in der Waschküche.
  • Undichtigkeiten am Balkon.
  • Sichtbare Schäden an der Fassade und der Garage.

• Instandhaltungsrückstellung: Geschätzt auf circa 10.000 €.

5. Wertemittlung

• Sachwert: 802.400 € (unter Berücksichtigung des nicht genehmigten Dachgeschossausbaus und der Instandhaltungsrückstellung), Marktanpassung auf 772.400 €.
• Ertragswert: Unterstützend ermittelt mit 797.200 €.

6. Besondere Merkmale

• Nicht genehmigter Dachgeschossausbau: Der Ausbau ist nicht genehmigt, wurde jedoch aufgrund des zusätzlichen Platzes mit einem Mehrwert von 40.000 € bewertet.
• Einfriedungen und Außenanlagen: Vor- und Hausgarten mit Ziersträuchern, Garage mit Gartenanschluss, zahlreiche Anschlüsse (Wasser, Kanal, Gas, Elektrik).

Fazit

Das Objekt in der Volksgartenstraße 10 in Langenfeld bietet Potenzial für Eigenbedarf und Investitionen, benötigt jedoch aufgrund des Alters und der festgestellten Mängel Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Der Verkehrswert von 800.000 € reflektiert die aktuelle marktgerechte Bewertung, wobei die rechtlichen Aspekte des Dachgeschossausbaus und der Zustand des Objekts zu berücksichtigen sind.