Zusammenfassung der Immobilie und Verkehrswertermittlung

Immobilienbeschreibung:

Lage:

• Hauptstraße 27, 29, 29A, 29B, 29C, 45219 Essen, Stadtteil Kettwig, Nordrhein-Westfalen.
• Direkt im Stadtzentrum Kettwig, gute Verkehrsanbindung durch S-Bahn und Bus; circa 13 km zum Essener Hauptbahnhof.

Objekttyp:

• Ein- bis zweigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit ausgebautem Dachgeschoss.
• Die Liegenschaft enthält insgesamt 3 Teileigentumseinheiten (TE) und 1 Wohnungseigentum (WE).

Grundstücksdaten:

• Flurstück 174, Größe: ca. 1.190 m², gesamt.
• Grundstück ist baureif und im Kern- und Gewerbegebiet gelegen.
• Das Gebäude ist denkmalgeschützt und wurde um 1900 errichtet.

Eigentumsanteile und Verkehrswerte:

1. Wohnungseigentum Nr. 10 (40 m²):

   • Verkehrswert: 94.000,00 EUR
   • Räumliche Aufteilung: 1-Zimmerwohnung mit Flur, Bad, Küche, Wohn-/Schlafzimmer.
   • Vermietungszustand: Aktuell vermietet.

2. Teileigentum Nr. 2 (62 m², Beautysalon):

   • Verkehrswert: 118.000,00 EUR
   • Räumliche Aufteilung: Warteraum, Teeküche, Behandlungsraum.
   • Vermietungszustand: Aktuell vermietet.

3. Teileigentum Nr. 7 (41 m², ungenutzt):

   • Verkehrswert: 72.000,00 EUR
   • Räumliche Aufteilung: Großer Raum mit Bad.
   • Vermietungszustand: Aktuell unvermietet.

4. Teileigentum Nr. 1 (156 m², Massagestudio):

   • Verkehrswert: 131.000,00 EUR
   • Räumliche Aufteilung: Empfang, Kunden-WCs, Behandlungsräume.
   • Vermietungszustand: Aktuell vermietet, jedoch Mängel und Anpassungsprobleme bei der Nutzung.

Verkehrswertermittlung:

• Wertermittlungsstichtag: 14.06.2024.
• Verkehrswertermethoden: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren sowie Sachwertverfahren wurden angewandt, wobei der Fokus auf dem Vergleichswert lag.
• Bodenwert: 606.900,00 EUR (Mondänen Bodenrichtwert für das Grundstück 510,00 EUR/m²).
• Restnutzungsdauer: Das Gebäude hat eine Restnutzungsdauer von circa 30 Jahren, im Vergleich zur Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren.
• Marktanpassungsfaktoren: Sachwertfaktoren sind in der Bewertung berücksichtigt.

Empfohlene Handlungsweisen:

• Regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen sind erforderlich; insbesondere für das Dach des Objektes.
• Eine Neuausstattung oder Modernisierung der gewerblichen Einheiten könnte zur Wertsteigerung beitragen.
• Im Kontext der Zwangsversteigerung sollte eine Anhebung des Miteigentumsanteils und eine Klärung der schriftlichen Genehmigungen für die gegenwärtige Nutzung angewandt werden.

Abschließende Anmerkung:

• Die angegebenen Verkehrswerte wurden auf Basis sorgfältiger Marktanalysen und der Gebäudesituation zum Wertermittlungsstichtag und unter Berücksichtigung von Mängeln sowie der Nutzungsmöglichkeiten abgeleitet.

Diese Zusammenfassung berücksichtigt die zentralen Merkmale der Immobilie und deren Bewertung. Für detaillierte Informationen und rechtliche Rahmenbedingungen ist das vollständige Gutachten zu konsultieren.