Zusammenfassung der Immobilie:

Sachverständige:
Dipl.-Ing. Eva Höffmann-Dodel, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Immobilienbewertung.

Gutachtendatum:
02.08.2024

Objektbeschreibung:
Die zu bewertenden Immobilien befinden sich an der Hauptstraße 27, 29, 29A, 29B, 29C in 45219 Essen, im Stadtteil Kettwig. Es handelt sich um insgesamt 3 Teileigentümer (TE) und 1 Wohnungseigentum (WE) innerhalb eines Wohn- und Geschäftshauses. Der Wertermittlungsstichtag ist der 14.06.2024.

Details zu den jeweiligen Sondereigentümern:

1. WE Nr. 10 (Wohnung)

   • Verkehrswert: ca. 94.000 Euro
   • Nutzfläche: ca. 40 m²
   • Lage:
     1. OG, nicht besichtigt, daher keine Aussage über Zustand und Ausstattung.

2. TE Nr. 2 (Büro/Beautysalon)

   • Verkehrswert: ca. 118.000 Euro
   • Nutzfläche: ca. 62 m²
   • Lage: EG links, vermietet, einige Feuchtigkeitsprobleme festgestellt, guter Zuschnitt und hohe Nachfrage.

3. TE Nr. 7 (Ladenlokal)

   • Verkehrswert: ca. 72.000 Euro
   • Nutzfläche: ca. 41 m²
   • Lage: EG rechts, ungenutzt, allerdings als Ladenlokal ausgewiesen und potenziell für Büros geeignet.

4. TE Nr. 1 (Massagestudio)

   • Verkehrswert: ca. 131.000 Euro
   • Nutzfläche: ca. 156 m²
   • Lage: KG, vermietet als Massagestudio, jedoch aufgefallen sind Feuchtigkeitsprobleme und Unstimmigkeiten in der Nutzung.

Besonderheiten der Immobilie:

• Alter des Gebäudes: Ca. 1900, mehrere Umbauten im Laufe der Jahre (u.a. 1986 in Wohn- und Teileigentum umgewandelt).
• Bausubstanz: Historisches Gebäude, steht unter Denkmalschutz, in gutem, jedoch leicht sanierungsbedürftigem Zustand.
• Bauliche Details:
  • Massivbauweise, zwei- bis dreigeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss und Keller.
  • Das Grundstück ist insgesamt 1.190 m² groß, mit mehreren Miteigentumsanteilen an der Immobilie.
  • Die Fassade zeigt eine gewisse Abnutzung und könnte sanierungsbedürftig sein.

Verkehrswertberechnung:
Die Verkehrswerte wurden mithilfe verschiedener Verfahren (Ertragswert, Sachwert) ermittet. Die Immobilienrichtwerte in der Region haben eine bedeutende Rolle gespielt, und es wurden Anpassungen basierend auf spezifischen Gegebenheiten vorgenommen.

Die Hauptmerkmale umfassen:

• Wohn- und Geschäftsnutzung
• Lage in einem nachgefragten Stadtteil von Essen (Kettwig)
• Historischer Charakter und Denkmalschutz
• Miteigentumsanteile mit unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten
• Notwendige Instandhaltungsarbeiten im Zusammenhang mit Feuchtigkeit und allgemeinem Zustand.

Die Immobilien sind sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessant, da sie Potenzial für Renditen durch Vermietung bieten, jedoch auch bestimmte Risiken wie notwendigen Sanierungsarbeiten mit sich bringen.