Detaillierte Zusammenfassung und Merkmale der Immobilie in Krefeld

1. Allgemeine Informationen

• Gutachter: Dipl.-Ing. (Assessor) Klaas Jürgen Ohlsen
• Immobilienart: Gewerbeimmobilie - Steinmetzbetrieb
• Standort: An der Elfrather Mühle 111, 113, 47802 Krefeld
• Grundstücksgröße: 1.806 m²
• Erstellungsdatum des Gutachtens: 19. März 2024
• Verkehrswert (Marktwert): 235.000 EUR (Stichtag: 29. Februar 2024)

2. Grundstücksbeschreibung

• Gemarkung: Traar
• Flurstücke: 615, 616
• Lage: Nördliche Peripherie von Krefeld, in der Nähe eines Friedhofs und einem Golfplatz, erschlossen über öffentliche Straßen.
• Umgebungsstruktur: Mix aus Wohnbebauung und landwirtschaftlich genutzten Flächen; das Bewertungsobjekt liegt in einer Mischgebietseinheit.

3. Gebäudebestand

• Baujahr: 2014 (Werkstatt, Bürogebäude), Verkaufscontainer aus den 1970er Jahren.
• Bauart: Massive Bauweise mit Flachdächern, die teilweise überarbeitet werden müssen.
• Anzahl der Gebäude:
  • Werkstatt und Bürogebäude (zweigeschossig)
  • Garagen (3 PKW-Stellplätze)
  • Verkaufscontainer
• Zustand: Unterdurchschnittlich, unvollständig, notwendige Instandhaltungsmaßnahmen sind erforderlich.

4. Ausstattung

• Werkstatt: Ausgestattet mit elektrischen Toren, Schlammgrube für den Steinmetzbetrieb, Sanitäranlagen.
• Büro- und Aufenthaltsräume: fehlen teilweise Sanitäreinrichtungen, unvollständig und ungenügend instandgehalten.
• Außenanlagen: ausreichend verhärtete Lagerflächen und Parkmöglichkeiten, keine Grundstiftung.

5. Nutzung und Pachtverhältnisse

• Aktuelle Nutzung: Die Immobilie wird von einer der Eigentümerinnen als Steinmetzbetrieb genutzt.
• Keine Pachtverträge: Es existieren keine Pachtverhältnisse mit Dritten.

6. Verkehrswertermittlung

• Ertragswert: 234.200 EUR
• Bodenwert: ca. 161.400 EUR, ermittelt auf der Grundlage des Bodenrichtwerts für Gewerbegebiete.
• Ermittelter Rohertrag: 18.288 EUR, Jahresreinertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten von 3.150 EUR beträgt 15.138 EUR.

7. Rechte und Belastungen

• Baulasten: Eine Baulast im Zusammenhang mit der Erschließung.
• Grunddienstbarkeiten: Es bestehen diverse Dienstbarkeiten betreffend Regenwasserentwässerung und Vormerkungen im Grundbuch, die wertneutral sind.
• Keine nennenswerten Altlasten: Das Grundstück ist nicht im Altlastenkataster erfasst.

8. Besondere Merkmale

• Geringe Drittverwendbarkeit: Die Nutzungsmöglichkeiten sind eingeschränkt, primär für Steinmetzbetrieb oder friedhofnahe Dienstleistungen.
• Instandhaltungsbedarf: Notwendige Überholungsarbeiten werden auf schätzungsweise 40.000 EUR beziffert.
• Erschließungsbeitragsverpflichtung: Eine Zahlungspflicht besteht in Höhe von ca. 20.000 EUR.

Zusammenfassung Das bewertete Grundstück in Krefeld ist als Gewerbeimmobilie für einen Steinmetzbetrieb gestaltet, weist jedoch nennenswerte Mängel in der baulichen Ausführung auf. Der Verkehrswert basiert auf einem Ertragswertansatz unter Berücksichtigung der Marktbedingungen für ähnliche Immobilien sowie der spezifischen Baulast- und Grunddienstbarkeiten. Die Nutzungsmöglichkeiten sind stark auf den aktuellen Betrieb beschränkt, und es besteht ein erheblicher Sanierungsbedarf.