Detaillierte Zusammenfassung des Gutachtens zur Immobilie (Objekt-ID 3K5/23)

Objektübersicht

• Standort: Kleiner Steinklump 18, 39218 Schönebeck, Stadtteil Frohse
• Grundstücksfläche: 230 m² (zwei Flurstücke: 136 m² und 94 m²)
• Nutzung: Gewerbliche Bebauung als Brauerei (produzierendes Gewerbe)
• Baujahre: Ehemaliges Wohngebäude, umgebaut und umgenutzt für die Brauerei im Jahr 2016
• Nutzfläche: Ca. 376 m² (Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss)

Grundbuchdaten

• Grundbuchamt: Schönebeck
• Blattnummer: 40723
• Flur: 3 (Flurstücke 189/35 und 10233)
• Verkehrswert: 51.000 € (Marktwert)
  • Flurstück 1 (189/35): 36.700 €
  • Flurstück 2 (10233): 14.300 €
• Bewertungsstichtag: 25.07.2023
• Betreibender Gläubiger: Salzlandsparkasse Staßfurt

Gebäude- und Nutzungsbeschreibung

• Verbautes Grundstück: Ehemaliges Wohnhaus, umgebaut zur Brauerei
• Bebauungszustand: Einfach, mit deutlichen Mängeln und Alterswertminderungen. Produktion derzeit eingestellt, beim letzten Betrieb waren 140.000 hl Kapazität vorhanden.
• Zufahrtsproblematik: Zugang zum Grundstück ausschließlich über Flurstück 189/35, kein vertragliches Wegerecht oder Zufahrtsrecht zu den angrenzenden Flurstücken.
• Gesamtzustand: Einfach, mit Nutzung als Brauerei ungünstigen Bedingungen, da Medien (Strom/Wasser) abgestellt sind.

Technische Beschreibung und Ausstattung

• Bauweise: Massivbau, konventionell errichtet, bestehend aus Altelementen und Neubauteilen.
• Anzahl der Geschosse:
  • Unterkellerung: Teilweise
  • Erdgeschoss
  • Obergeschoss
• Raumaufteilung:
  • Abschließbare, teilausgerüstete Produktionsräume
  • Insgesamt ca. 376 m², darunter spezifische Räumlichkeiten wie Sudhaus, Kühlräume und Lagerflächen.
• Zugänglichkeit: Der Zugang erfolgt über eine 0,90 m breite Haustür; das Gebäude ist nicht vollständig gefahrlos betretbar aufgrund von Überfüllung mit Produktionsmaterialien.

Ermittlung des Verkehrswertes

• Bodenwertniveau: 50,00 €/m²
• Wertminderungen: Berücksichtigt wurden Reparaturstau und Baumängel mit geschätzter Wertminderung von 5.000 €.
• Schätzwert des Gesamtobjektes: 51.000 €, wobei die Unsicherheiten hinsichtlich der Wiederinbetriebnahme und Zugangsmöglichkeiten nicht abschließend bewertet wurden.

Besonderheiten und Empfehlungen

• Nutzungspotenzial: Die Rücknutzung als Wohnraum oder andere gewerbliche Tätigkeiten ist problematisch und notwendig. Ein einfaches Nutzungskonzept ist erforderlich.
• Zuständigkeiten: Der Sachverständige weist darauf hin, dass ein detaillierter Überblick über potenzielle Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen nötig ist, um weitere Risiken zu minimieren.

Fazit

Das bewertete Objekt in Schönebeck ist eine ehemalige Brauerei mit potenziellen Nutzungsmöglichkeiten, jedoch signifikanten strukturellen Einschränkungen und rechtlichen Unsicherheiten hinsichtlich des Zugangs. Die Wertermittlung ergab einen Verkehrswert in Höhe von 51.000 €, was auf die gegenwärtigen Marktsituation und den Zustand der Immobilie zurückzuführen ist. Zukunftsträchtige Konzepte zur Wiederbelebung der Nutzung sind dringend erforderlich.