Zusammenfassung der Immobilie

Gutachten Nr.: 2023-1577
Ort: 42285 Wuppertal, Rudolfstraße 172

1. Allgemeine Daten:

• Art der Immobilie: Eckgrundstück, bebaut mit einem Kiosk und einer Spielhalle.
• Grundstücksfläche: 173 m².
• Erbbaurecht: Das Grundstück ist im Grundbuch von Wuppertal-Barmen, Blatt 9590, Ifd. Nr. 8 eingetragen.

2. Verkehrswert:

• Datum der Wertermittlung:
  11. Mai 2023.
• Festgestellter Verkehrswert: 170.000,00 €.

3. Standort:

• Makrolage: Wuppertal, größte Stadt des Bergischen Landes in Nordrhein-Westfalen, gut angebunden an Düsseldorf, Köln und Essen.
• Mikrolage: Zentrale Lage im Bezirk Wuppertal-Rott; ungefähr 2 km zum Ortszentrum von Wuppertal-Barmen; Geschäfte des täglichen Bedarfs sind in fußläufiger Entfernung vorhanden.
• Erreichbarkeit: Gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle in unmittelbarer Nähe).

4. Gebäudebeschreibung:

• Gebäudeart: Eingeschossiges Gewerbegebäude, teilweise unterkellert.
• Baujahr: Unbekannt, vermutlich vor 1918; Umnutzung zum Kiosk und Spielhalle 1989.
• Nutzfläche:
  • Spielhalle: ca. 126 m².
  • Kiosk: ca. 25 m².
• Zustand: Das Gebäude ist in einem insgesamt noch zufriedenstellenden Zustand, zeigt allerdings einige Schäden (z.B. Feuchtigkeit im Keller; Energetischer Sanierungsbedarf der Schaufenster).

5. Nutzung:

• Nutzungsverhältnisse: Das Grundstück ist an zwei Mieter vermietet – ein Kiosk und eine Spielhalle.
• Einsatzmaterien und Ausstattung: Das Gebäude ist mit grundlegenden Installationen (Heizung, Elektroversorgung) ausgestattet, wobei in den letzten Jahren keine wesentlichen Modernisierungen durchgeführt wurden.

6. Ertrag und Wirtschaftlichkeit:

• Jährlicher Rohertrag: 15.062,40 €.
• Bewirtschaftungskosten: 2.892,30 €.
• Jährlicher Reinertrag: 12.170,10 €.

• Liegenschaftszinssatz: 5,5 %.

  7. Rechtslage:

• Öffentlich-rechtliche Situation: Keine Denkmalschutzauflagen vorhanden. Das Grundstück ist nicht als Altlastenverdachtsfläche aufgeführt und hat einen allgemeinen Wohnnutzungsstatus.
• Privatrechtliche Situation: Vorhandene Vorkaufsrechte wurden als nicht wertmindernd eingestuft; keine geldwerten Verpflichtungen zu Lasten des Grundstücks festgestellt.

8. Besonderheiten:

• Investitionsbedarf: Festgestellte Mängel und erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen, die den Wert des Gebäudes beeinflussen können.
• Betriebsfähigkeit: Das Gebäude wird als funktionsfähig angenommen, ohne detaillierte technische Prüfungen.

Fazit:

Das evaluierte Grundstück in Wuppertal-Rudolfstraße 172 ist als gut gelegenes Gewerbeobjekt erkennbar, welches eine stabile Einkommensquelle durch bestehende Mietverhältnisse bietet. Die im Gutachten ermittelten 170.000 € als Verkehrswert reflektieren sowohl die aktuelle Marktlage als auch die gegenwärtigen Mängel und erforderlichen Investitionen, die zur Optimierung der Nutzung erforderlich sind.