Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens über das Grundstück "Karolinenstraße 23" in 33609 Bielefeld

Allgemeine Informationen:

• Gutachter: Dipl.-Sachverständiger (DIA) Hendrik Bachler
• Auftragsdaten: Amtsgericht Bielefeld, Zwangsversteigerung, Geschäfts-Nr. 006 K 041/24
• Gutachten Zweck: Verkehrswertermittlung

Lage und Umgebung:

• Standort: Karolinenstraße 23, 33609 Bielefeld, Stadtbezirk Mitte, ca. 3 km nordöstlich des Stadtzentrums.
• Erreichbarkeit: Gute Verkehrsanbindung durch Bundesautobahnen A2 und A33, sowie einen ICE-Anschluss. Nächste Stadtbahnhaltestelle (Schüco) in sechs Gehminuten entfernt und Autobahnauffahrt in 15 Minuten erreichbar.
• Infrastruktur: Nahversorgung ist gut; Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte, Banken und Kindergärten in der Umgebung.

Grundstücksbeschreibung:

• Flurstück: 830, Größe 1.097 m².
• Bebaubare Fläche: Freistehendes, unterkellertes, eingeschossiges Zweifamilienwohnhaus mit zwei Einzelgaragen.
• Baujahr: 1936, das Gebäude hat bauliche Abweichungen, einschließlich eines Dachausbaus und einer Terrasse.

Baulicher Zustand:

• Der Zustand des Gebäudes ist als stark sanierungsbedürftig einzustufen.
  • Mängel: Risse in der Fassade, Feuchtigkeitsschäden, überalterte Fenster und Sanitäranlagen, sowie gravierende Probleme in der Elektro- und Heizungsinstallation.
• Instandsetzungskosten: Schätzung für die Wiederherstellung veranschlagt auf ca. 250.000 Euro.

Rechts- und Baurechtslage:

• Laut Bauberatung gibt es einen gültigen Bebauungsplan (Nr. 11/3/31.00), der das Grundstück als Teil des Industriegebiets ausweist. Wohnbebauung ist nach den vorliegenden Planungsunterlagen nicht genehmigungsfähig.

Wert ermittlung:

• Bodenrichtwert: 220,00 €/m² für gewerbliche Bebauung.
  • Bodenwert: 241.300 Euro
• Freilegungskosten (Abrisskosten): geschätzt auf 40.000 Euro.
• Verkehrswert: Ein geschätzter Wert von 200.000 Euro (Liquidationswert, also Bodenwert minus Abrisskosten).

Gesamtbewertung: Das Objekt hat aufgrund des schlechten baulichen Zustands und der erforderlichen umfangreichen Sanierungsmaßnahmen einen niedrigen Verkehrswert. Es wird als Liquidationsobjekt eingestuft, das hauptsächlich als Grundstück zu bewerten ist, während die bestehenden baulichen Anlagen kaum nennenswerten Wert haben.

Hinweis: Das Gutachten enthält keine vollständige Analyse der bautechnischen Mängel, erfasst lediglich visuellen und offensichtliche Defizite, und gibt keine Gewähr für die bauliche Bausubstanz ohne weitere Untersuchungen. Des Weiteren fehlen energetische Begutachtungen (z.B. Energieausweis).