Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für die Immobilie Geiningen 31 in Waldbröl

Objektbeschreibung:

• Lage: Geiningen 31, 51545 Waldbröl, Ortsteil Geiningen.
• Grundstücksgröße: ca. 2.400 m².
• Bauart: Zweigeschossiges, teilweise unterkellertes Gebäude, errichtet im 18. Jahrhundert, vorwiegend in Fachwerkbauweise. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut.
• Denkmalstatus: Das Gebäude steht unter Denkmalschutz und ist aufgrund seiner Bauart und Geschichte in die Denkmalliste eingetragen.
• Wohnfläche: Ca. 140 m², davon wurden ohne denkmalrechtliche Erlaubnis im Obergeschoss zusätzliche Flure und ein Badezimmer ausgebaut.

Zusätzliche Grundstücke:

• Es sind insgesamt 11 unbebaute Grundstücke zu bewerten, die sowohl Grünland als auch Wald umfassen. Die Gesamtfläche des Grünlands beträgt etwa 50.000 m², während die Waldflächen eine Gesamtfläche von 36.000 m² einnehmen.

Lageanalyse:

• Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in Hermesdorf (ca. 3 km entfernt), die Stadt Waldbröl ist etwa 6 km entfernt. Die Verkehrsanbindung ist mittels Bus gegeben, jedoch ist die nächste Bushaltestelle etwa 600 m entfernt.
• Umgebung: Die nähere Umgebung besteht überwiegend aus zweigeschossigen Wohnhäusern und landwirtschaftlich genutzten Flächen. Das Grundstück ist nur geringfügig durch Verkehrsemissionen belastet.

Bewertung der Immobilie:

1. Ertragswertverfahren:

   • Jährlicher Rohertrag: 8.320 € (aus Mieteinnahmen von zwei Wohnungen und einer Garage).
   • Bewirtschaftungskosten: 4.570 €.
   • Ertragswert des bebauten Grundstücks: 140.000 €.

2. Sachwertverfahren:

   • Herstellungskosten des Gebäudes: 417.000 €.
   • Wertminderung aufgrund des Gebäudealters: 488.000 €.
   • Vorläufiger Sachwert: 176.000 €.
   • Endgültiger Sachwert (nach Anpassung): 192.000 €.

Marktanpassung:

• Der ermittelte Sachwert wurde aufgrund der unterdurchschnittlichen Lage und der Denkmaleigenschaften angepasst, was zu einem endgültigen Verkehrswert von 140.000 € führt.

Wertrelevante Merkmale:

• Die wertmindernden Aspekte der Denkmaleigenschaft umfassen das Gebot der dauerhaften Erhaltung, ein Abrissverbot, denkmalspezifische Erhaltungsmehraufwendungen und Einschränkungen bei Gestaltungen und Erweiterungen.

Wichtige Merkmale der Immobilie:

• Denkmalgeschütztes Objekt.
• Zwei Wohneinheiten mit separaten Zugängen.
• Großer Garten mit angrenzendem Bach.
• Mehrere unbebaute Grundstücke in der Umgebung.
• Gute Verkehrsanbindung, jedoch abgeschiedene Lage.
• Erforderliche Renovierungsarbeiten im Obergeschoss.

Diese Zusammenfassung bietet eine Übersicht über die Immobilie Geiningen 31 in Waldbröl, deren besondere Merkmale sowie die Durchgeführten Bewertungen und den geschätzten Verkehrswert.