Zusammenfassung der Immobilie

Allgemeine Informationen:

• Standort: Winterberger Str. 51, 58332 Schwelm, Nordrhein-Westfalen
• Art der Immobilie: Gaststätten-/Hotelgebäude
• Verkehrswert: 63.200,00 € (Stand: 22.01.2024)
• Gutachter: Silke Martin-Perez, zertifizierte Sachverständige für Markt- und Beleihungswertermittlung
• Erstellung des Gutachtens: 22.02.2024
• Stichtag der Wertermittlung: 22.01.2024

Grundstücksdaten:

• Grundstücksgröße: 558 m²
• Erschließung: Voll erschlossen und angeschlossen an öffentliche Versorgungsleitungen (Strom, Wasser, Abwasser).
• Topographie: Leicht hangig, abfallend von der Straße.

Lage:

• Großräumige Lage: Schwelm im Ennepe-Ruhr-Kreis, regional gut angebunden:
  • Wuppertal: ca. 21 km
  • Hagen: ca. 25 km
  • Autobahnzufahrt A1: ca. 6,3 km
  • Bahnhof Schwelm: ca. 2,3 km
• Kleinräumige Lage: Stadtrand, Geschäfte des täglichen Bedarfs und Schulen etwa 2-3 km entfernt; mittlere Wohnlage.

Baubeschreibung:

• Bauart: Fachwerkhaus, zweigeschossig, unterkellert mit ausgebautem Dachgeschoss. Außen aus Holzständerbauweise mit massiven Geh- und Kellergeschossen.
• Alter: Vermutlich vor 1900
• Zustand: Mangelhaft; erheblicher Instandsetzungsstau und Renovierungsbedarf festgestellt. Fassade und Fenster stark beschädigt.

Gebrauchswerte:

• Verloren gegangene Gaststätten-/Hotelkonzession seit 2015.
• Derzeit keine Mietverhältnisse betreffend Wohnraum; Stellplätze scheinen jedoch vermietet.

Wertermittlung:

• Der Verkehrswert wurde basierend auf der Ertragswertmethode ermittelt, unter Berücksichtigung des schlechten Bauzustands und der fehlenden Innenbesichtigung. Ein Sicherheitsabschlag von 10% wurde wegen mangelnder Informationen zum Inneren des Gebäudes vorgenommen.

Ertragswertermittlung:

• Marktüblich erzielbare Nettokaltmiete:
  • EG (Gaststätte): 178 m², 4,42 €/m², 786,76 € monatlich
  • OG: 109 m², 4,94 €/m², 538,46 € monatlich
  • DG: 92 m², 5,20 €/m², 478,40 € monatlich
  • Stellplätze: 3 Stellplätze, 25,00 €/Stück, 75,00 € monatlich
• Jährlicher Rohertrag: 22.543,44 €
• Jährliche Bewirtschaftungskosten: ca. 7.040,35 €
• Jährlicher Reinertrag: 15.503,09 €

Bewertung nach Liquidationswertverfahren:

• Aus wirtschaftlicher Sicht wird empfohlen, das Grundstück zu bebauen oder zu liquidieren, da die bauliche Substanz und die Nutzungsmöglichkeiten negativ bewertet werden.
• Abschließend wurde ein Liquidationswert von rund 70.200,00 € ermittelt.

Fazit

Die bewertete Immobilie in Schwelm ist derzeit stark beschädigt und hat einen niedrigen Verkehrswert von 63.200,00 €. Eine umfangreiche Instandsetzung ist wirtschaftlich nicht sinnvoll, weshalb der Abbruch des Gebäudes als vorteilhaft erachtet wird. Die beste Option für einen wirtschaftlich handelnden Marktteilnehmer wäre die Neubebauung des Grundstücks.