Zusammenfassung des Gutachtens über die Immobilie in der Charlottenstraße 60, 47053 Duisburg

1. Allgemeine Informationen

• Gutachter: Lars Wegmann, Diplom-Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien
• Datum des Gutachtens:
  14. Dezember 2023
• Verkehrswert (Marktwert): 68.000 € (Stand 11.09.2023)
• Verfahrensgegenstand: Verkehrswertermittlung im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens (Az.: 105 K 032-23)

2. Bewertungsobjekt

• Lage: Charlottenstraße 60, 47053 Duisburg, Stadtteil Altstadt
• Grundstücksgröße: 305 m²
• Baujahr: ca. 1897 (gemäß Bauakte)
• Gebäudetyp: Beidseitig angebautes, dreigeschossiges Mehrfamilienhaus mit Unterkellerung und augenscheinlich ausgebautem Dachgeschoss
• Nutzungszustand: Das Gebäude wird als abrissreif eingeschätzt und steht seit mehreren Jahren leer; wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist nicht mehr gegeben.

3. Besonderheiten

• Leerstand: Das Gebäude ist leerstehend; ein Zugang zur Innenbesichtigung war nicht möglich.
• Lasten und Beschränkungen: Es besteht ein Zwangsversteigerungsvermerk. Im Baulastenverzeichnis sind keine Eintragungen vorhanden. Es gibt keinen konkreten Verdacht auf Altlasten.
• Vorangegangene Planung: Eine positive Bauvoranfrage für den Nachbarstandort (Charlottenstraße 58) für die Errichtung eines Objekts mit gewerblicher Zimmervermietung hatte Gültigkeit bis zum 22. August 2023.

4. Lage

• Großräumige Lage: Duisburg ist mit etwa 507.900 Einwohnern eine der größten Städte in Nordrhein-Westfalen und liegt im Ruhrgebiet. Es ist ein bedeutender Logistikstandort, insbesondere durch die Nähe zu Industrie und Hafenanlagen.
• Kleinräumige Lage: Die Charlottenstraße liegt im Vergnügungsviertel der Duisburger Altstadt, umgeben von Vergnügungsstätten wie Bordellen und Saunaclubs. Verkehrsanbindung ist gut, sowohl durch öffentliche Verkehrsmittel als auch durch Autobahnanschlüsse (A40, A59).
• Immissionen: Hohe Geräuschbelastungen durch den Durchgangsverkehr sind gegeben, Werte von L-den > 65 dB(A) bis über 70 dB(A) wurden festgestellt.

5. Gebäude und Außenanlagen

• Gebäudezustand: Das Gebäude ist stark sanierungsbedürftig bis abzureisbar. Bauschäden wurden festgestellt; Verdacht auf Hausschwamm nicht auszuschließen.
• Nutzung: Aktuelle Nutzung ist nicht gegeben, das Objekt ist vollständig entleert.
• Bauzahlen: Geschossfläche beträgt ca. 586,87 m², was sich zu einer Geschossflächenzahl von ca. 1,9 verhält.

6. Verkehrswertermittlung

• Bodenrichtwert: Basierend auf Vergleichswerten und den spezifischen Gegebenheiten des Standorts wurde ein Bodenrichtwert von 175,50 €/m² ermittelt.
• Bodenwert: Der Gesamtwert des Grundstücks wurde unter Berücksichtigung der hohen Abrisskosten sowie des zügigen Abrisses und Umsetzung neuer Baupläne auf 68.000 € geschätzt.

7. Schlussfolgerungen

Die Immobilie in der Charlottenstraße 60 wird als potenzialreiches Grundstück für zukünftige Entwicklungen eingeschätzt, allerdings ist die derzeitige Substanz des Mehrfamilienhauses als wirtschaftlich nicht tragfähig zu bewerten. Die Verwertung könnte im Zusammenhang mit benachbarten Grundstücken effektiver sein, was in Betracht der aktuellen Marktlage und der Umgebung zu wichtig erhöhten und perspektivischen Werten führen könnte.