Zusammenfassung des Gutachtens zur Zwangsversteigerung eines Mehrfamilienhauses in Löhne

Allgemeine Informationen:

• Gutachter: Ralf Sieker, Assessor der Agrarwirtschaft, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger.
• Auftraggeber: Amtsgericht Bad Oeynhausen (Aktenzeichen: 003 K 056/22).
• Bewertungsstichtag: 03.11.2023.
• Grundstück: Alter Landweg 9 a, 32584 Löhne.
• Objektart: Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten.

Lage und Erschließung:

• Das Bewertungsobjekt liegt im westlichen Teil von Gohfeld (Stadt Löhne), ca. 2,5 km vom Stadtzentrum entfernt.
• Erschlossen durch die Gemeindestraße "Alter Landweg".
• Umgebung ist geprägt durch Gemeinbedarfseinrichtungen (Friedhof, Seniorenwohnheim, Kirche) und eine Bahnstrecke (Südbahn).

Details zu den Bewertungsobjekten:

• Grundstücksgröße: 594 m², bebaut mit einem Mehrfamilienhaus (Alter Landweg 9 a) und angrenzend an ein weiteres Objekt (Alter Landweg 9).
• Wohnungen: Insgesamt sechs Wohneinheiten (4 vermietet, 2 unbewohnt). Geschätzte Gesamtwohnfläche von 467,39 m².
• Baualter: Errichtung in den Jahren 1972/73, Massivbauweise, energetischer Standard als ungünstig zu bewerten (vor der 1. Wärmeschutzverordnung).

Zustand des Gebäudes:

• Der Instandhaltungszustand wird als vernachlässigt eingeschätzt. Es sind sichtbare Schäden (Putzrisse, Fliesenschäden, abgenutzte Fensteranstriche) vorhanden. Gasthermen aus den 1970er Jahren sind demnächst auszutauschen.
• Keine Innenbesichtigung der Wohnungen möglich, daher wird von einem einfachen Ausstattungsstandard ausgegangen.

Wertermittlung:

• Bodenrichtwert: 115 €/m², was einen Gesamtbodenwert von 68.310 € ergibt.
• Gebäudewert: Ermittelt nach dem Ertragswertverfahren mit einem Wert von 238.001 €.
• Gesamtwert (Verkehrswert): 306.311 € (gerundet 306.300 €).

Miet- und Bewirtschaftungskosten:

• Geschätzter Jahresrohertrag beträgt 26.922 €, nach Abzug von Bewirtschaftungskosten (7.000 €) ergibt sich ein Reinertragsanteil von 19.922 €.
• Bewirtschaftungskosten werden mit 26 % des Jahresrohertrags angesetzt.

Lasten und Beschränkungen:

• Zwangsversteigerung seit 04.01.2023 eingetragen.
• Baulasten wie die Duldung einer Grenzbebauung sind im Baulastenverzeichnis verzeichnet.

Marktanalyse:

• Durchschnittlicher Mietzins für vergleichbare Objekte im Kreis Herford liegt bei 5,54 €/m², jedoch wird aufgrund des Instandhaltungsrückstands ein niedrigerer Mietzins von 4,80 €/m² angesetzt.

Fazit:

Die Immobilie bietet aufgrund ihrer Lage, des Erschließungsgrades und der Anzahl der Wohneinheiten Potential, erfordert jedoch erhebliche Investitionen zur Behebung der Instandhaltungsrückstände. Der Verkehrswert wurde realistisch unter Berücksichtigung aller Faktoren wie Bauzustand, Marktbedingungen und örtlichen Mietpreisen ermittelt.