Zusammenfassung des Immobiliengutachtens für das Mehrfamilienhaus in Mülheim an der Ruhr

Immobilie:

• Art: Mehrfamilienhaus mit Anbau und Garage
• Adresse: Dessauerstraße 44, 45472 Mülheim an der Ruhr
• Grundbuch: Blatt 3623, Gemarkung Heißen, Flurstück 971
• Fläche des Grundstücks: 479 m²
• Baujahr: Haupthaus ca. 1920, Anbau 1968, Garage 1959
• Verkehrswert: Geschätzter Marktwert ist ca. 240.000 € zum Wertermittlungsstichtag 19.10.2022.

Besondere Merkmale der Immobilie

1. Allgemeine Angaben

• Gutachter: Dipl.-Ing. (FH) Stefan Klein, öffentlich-rechtlich zertifizierter Sachverständiger.
• Ziel des Gutachtens: Ermittlung des Verkehrswertes im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens.
• Ortstermin: Am 19.10.2022, allerdings ohne Innenbesichtigung; Die Schätzung basiert auf äußerem Eindruck und Aktenlage.

2. Lage

• Große Lage: Mülheim an der Ruhr, Stadtteil Heißen, gute Anbindung an Verkehrsanbindungen (Fernstraßen, Regionalverkehr).
• Kleinräumige Lage: Wohn- und Gewerbenutzung in unmittelbarer Nachbarschaft, durchschnittliche Wohnlage, angrenzend an ein Gewerbegebiet.

3. Boden- und Grundstücksbeschreibung

• Eckgrundstück mit Straßenfronten: ca. 19 m entlang der Dessauerstraße und ca. 25 m entlang der Schenkendorfstraße.
• Erschließung: Voll ausgebaut, einschließlich Strom, Wasser, und Kanalisation.
• Bodenrichtwert: Ca. 290,00 €/m², angepasst auf 298,54 €/m² zum Bewertungsstichtag.

4. Gebäude und Außenanlagen

• Baubeschreibung: Zweigeschossiges Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, unterkellert und freistehend.
• Nutzungsaufteilung: Fünf Wohneinheiten plus Garage mit insgesamt ca. 298,54 m² Bruttogeschossfläche.
• Baulicher Zustand: Vernachlässigter äußerer Zustand, mit diversen Rissen und Anzeichen von Feuchtigkeit unter dem Dach.

5. Nutzungsmöglichkeiten

• Derzeitige Nutzung: Wohnungen, die laut Sachverständigen nicht als öffentlich geförderter Wohnraum gelten.
• Mietspiegel: Mietverträge und spezifische Mieten sind dem Gutachter nicht bekannt, basierend auf dem Mietspiegel der Stadt Mülheim wird die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete ermittelt.

6. Ertragswert- und Verkehrswertermittlung

• Ertragswert: Berechnet auf ca. 240.000 €, unter Verwendung des Ertragswertverfahrens. Ein Liegenschaftszinssatz von 3,0 % wurde angesetzt.
• Bewirtschaftungskosten: Jährlich geschätzt auf ca. 5.313,44 €, das ergibt einen jährlichen Reinertrag von ca. 9.883,36 € nach Abzug der Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten.

7. Rechts- und öffentlich-rechtliche Rahmenbedingungen

• Baulasten: Keine relevanten Eintragungen im Baulastenverzeichnis.
• Denkmalschutz: Nach Einschätzung des Gutachters kein Denkmalschutz vorhanden.
• Bauplanungsrecht: Das Grundstück ist als Wohnbauland im Flächennutzungsplan ausgewiesen.

8. Besonderheiten

• Kein Risiko für Altlasten: Grundstück ist im Altlastenkataster nicht aufgeführt.
• Bergschaden: Es besteht eine historische Gefährdung durch Bergbau, jedoch wird dies bei möglichen Einnahmequellen nicht als relevant betrachtet.

Fazit:
Die Immobilie auf der Dessauerstraße 44 in Mülheim an der Ruhr hat ein geschätztes Gesamtpotenzial von 240.000 €, basierend sowohl auf dem Ertragswertverfahren als auch auf dem Zustand des Gebäudes und der Lage im Markt. Es sind Investitionen in die Instandhaltung und mögliche Renovierungen notwendig, um den baulichen Zustand zu verbessern.