Zusammenfassung der Immobilie in Schwalmstadt-Ziegenhain

Allgemeine Informationen

• Objektanschrift: Rudolf-Diesel-Straße 7, 34613 Schwalmstadt-Ziegenhain
• Objektart: Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten
• Bodenrichtwert: 46.400,- €
• Ertragswert: 230.000,- €
• Verkehrswert: 230.000,- €
• Wertermittlungsstichtag:
  8. September 2023
• Zweck der Wertermittlung: Zwangsversteigerung

Grundstück

• Grundstücksgröße: 580 m²
• Bodenbeschaffenheit: Bindiger Baugrund, trapezförmige Grundstücksform, leicht nach Südwesten einfallend.
• Erschließungszustand: Asphaltierte Straße ohne Bürgersteige, Versorgung mit Wasser, Strom, Erdgas, Kabel-TV und Telefon vorhanden, Entwässerung über öffentlichen Kanal.
• Lage: Zentrale Lage am westlichen Stadtrand von Schwalmstadt-Ziegenhain, in unmittelbarer Nähe zu Verkehrsanbindungen (Bahn und Bus, Anschluss an B454 und A49).

Gebäudebeschreibung

• Baujahr: 1957 (mit Modernisierungen, insbesondere Balkone in 2003)
• Baustil: Zweigeschossiges, voll unterkellertes Gebäude in Massivbauweise mit ausgebautem Dachgeschoss.
• Wohnfläche: Insgesamt ca. 286 m² verteilt auf 6 Wohneinheiten:
  • 3 Wohneinheiten im Erdgeschoss (je ca. 51 m²)
  • 2 Wohneinheiten im Dachgeschoss (ca. 42 und 40 m²)
• Ausstattung:
  • Einfache bis mittlere Ausstattung, teilweise Renovierungsbedarf.
  • Fenster aus isolierverglasten Kunststoff, Dächer mit älterer Tonziegeldachdeckung, Balkone in verzinkter Stahlkonstruktion.
  • Beheizung durch 6 Gasetagenheizungen, die modernisierungsbedürftig sind.
  • Bäder mit Stand-WC, Waschbecken, Badewanne; Küchen mit einfacher Ausstattung.

Ertragswertberechnung

• Marktübliche Nettokaltmiete: 5,50 €/m²
• Rohertrag: 18.876,00 € jährlich
• Bewirtschaftungskosten: 5.738,72 € jährlich
• Jährlicher Reinertrag: 13.137,28 €
• Liegenschaftszinssatz: 1,6 %
• Restnutzungsdauer: 27 Jahre (fiktives Baujahr 1980)
• Marktanpassung: Abzüge aufgrund von Wertminderungen.

Besonderheiten und Wertminderungen

• Instandhaltungsbedarf: Geschätzte Wertminderungen von ca. 64.000,- € aufgrund anstehender Modernisierungen und Instandhaltungen.
• Wertminderungen: Instandhaltungsbedarf (ca. 12.000,- €) und Modernisierungskosten für Gasthermen (ca. 42.000,- €).

Verkehrswert

• Der Verkehrswert für das Gebäude wird auf 230.000,- € geschätzt, was einen Quadratmeterpreis von ca. 805,- €/m² ergibt.

Fazit

Diese Immobilie bietet eine vielseitige Nutzungsmöglichkeit als Renditeobjekt in einer zentralen, gut angebundenen Lage. Der Wertansatz ist durch die aktuelle Marktsituation und bauliche Gegebenheiten sowie erforderliche Renovierungen geprägt. Potenzielle Käufer sollten die Modernisierungsbedarfe und die damit verbundenen Kosten sowie die Ertragsmöglichkeiten genau prüfen.