Zusammenfassung der Immobilie

Allgemeine Informationen:

• Objektadresse: Marienburger Straße 2, 34613 Schwalmstadt-Treysa
• Objektart: Mehrfamilien-Doppelhaus mit sechs Wohneinheiten
• Baujahr: 1958
• Wohneinheiten: 6
• Gesamtwohnfläche: ca. 324 m²
• Grundstücksgröße: 461 m²
• Ermittlungsstichtag:
  15. September 2023

Wertermittlung:

• Bodenwert: 41.500 €
• Ertragswert: 220.000 €
• Verkehrswert: 220.000 €

Detailbeschreibung:

1. Grundstücksdetails:

• Gemarkung: Treysa
• Flur: 29
• Flurstück: 61/5

2. Lage- und Verkehrsanbindung:

• Die Immobilie befindet sich im südöstlichen Stadtkern von Schwalmstadt-Treysa mit einer Bevölkerung von etwa 9.000 Einwohnern. Die Stadt bietet eine gute Infrastruktur mit Zugang zu Bahn- und Busverbindungen, sowie Anschluss an die Autobahn A49 und B454.
• Das Grundstück ist als gemischte Baufläche im Flächennutzungsplan ausgewiesen und weist eine gute Erreichbarkeit auf.

3. Gebäude- und Baubeschreibung:

• Das Gebäude ist dreigeschossig, voll unterkellert und wurde massiv in Mauerwerk gebaut. Es hat ein nicht ausgebautes Dachgeschoss.
• Der Grundriss der Wohnungen ist nicht barrierefrei mit gefangenen Räumen, was bedeutet, dass einige Zimmer nur durch andere Räume zugänglich sind.

• Eine Modernisierung der Fenster, der Dächer sowie der Gasthermen fand 2012 statt.

  4. Ausstattung und Zustand:

• Zustand: Insgesamt einfacher, modernisierungsbedürftiger Ausstattungsstandard. Renovierungsbedarf besteht u.a. in den Wohnbereichen hinsichtlich Bodenbelägen, Maler- und Tapezierarbeiten.

• Einige Wohnungen befinden sich aufgrund von Feuchtigkeit im Kellergeschoss in einem unzureichenden Zustand, versorgungstechnisch sind Wasser, Strom, Erdgas, Kabel-TV und Telefonanschlüsse sichergestellt.

  5. Außenanlagen:

• Die Außenanlagen sind einfach gestaltet und im ungepflegten Zustand, ohne Einfriedungen. Es gibt Fußwege zu den Eingängen und Grünanlagen (Rasen, Bäume, Sträucher).

Verkehrswertermittlung:

Die Verkehrswertermittlung basiert auf dem Ertragswertverfahren laut der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Marktübliche Mieten wurden durch Erhebungen ermittelt und als Grundlage für die Ertragswertberechnung herangezogen.

• Rohertrag (geschätzt): 21.384 € jährlich
• Bewirtschaftungskosten: 6.252,48 €
• Reinertrag: 15.131,52 €
• Marktanpassung: -33.000 €
• Endergebnis Ertragswert: 220.000 €

Schlussfolgerung:

Die Immobilie ist eine rentable Investitionsmöglichkeit in einer gut angebundenen Lage. Der derzeitige Zustand der Gebäude erfordert jedoch Investitionen, insbesondere im Hinblick auf Renovierungen und Modernisierungen, um die Mieterträge zu maximieren und zukünftigen Wertverlusten vorzubeugen.