Zusammenfassung der Immobilie: Mehrfamilienwohnhaus mit Hofgebäude in Düsseldorf-Pempelfort

Objektbeschreibung:

• Lage: Kaiserswerther Straße 25, 40477 Düsseldorf-Pempelfort
• Nutzung: Mehrfamilienwohnhaus mit 9 Wohneinheiten und einem gewerblich genutzten Hofgebäude.
• Grundstücksgröße: 471 m²
• Baujahr: Ursprünglich 1877, Wiederaufbau und Genehmigungen 1954-1955.
• Verkehrswert: Erläuterter Verkehrswert ca. 1.280.000 € (Stand 23.04.2024).

Allgemeine Informationen:

• Das Gutachten wurde vom Architekten und Sachverständigen für Immobilienbewertung Dipl.-Ing. U. Kirchner erstellt.
• Auftraggeber war das Amtsgericht Düsseldorf, evaluierte im Zwangsversteigerungsverfahren.

Lage:

• Umgebung:

  • Citynahe Lage im Stadtteil Pempelfort, angrenzend an Einkaufsstraßen (Nordstraße und Duisburger Straße).
  • Gute Kfz-Anbindung und öffentliche Verkehrsanbindung (U-Bahn und Straßenbahn).
  • Hochwertige Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten und Freiflächen (z. B. Rheinpark).

  Grundstück und Bebauung:

• Typ: Geschlossene Bauweise, einseitig zwischen anderen Gebäuden gelegen.
• Erschließung: Vollständig erschlossen, mit Anbindung an Strom, Wasser, Gas und Kanalisation.
• Baulasten: Keine Eintragungen im Baulastenverzeichnis gefunden.

Gebäudebeschreibung:

• Hauptgebäude:
  • Viergeschossig mit Staffelgeschoss, voll unterkellert.
  • Wohnflächen variieren zwischen etwa 37 m² und 76 m², insgesamt ca. 503 m².
• Hofgebäude:
  • Ein- bis zweigeschossig, gewerblich genutzt, keine Innenbesichtigung möglich; Nutzung als Showroom.
• Zustand:
  • Allgemein dem Alter entsprechend, mit einigen Modernisierungsmaßnahmen; der Pflegezustand ist weitestgehend befriedigend.

Ausstattung:

• Standardmäßig ausgestattet, mit teils modernen Elementen.
• Heizung über Gasetagenheizungen, Warmwasserbereitung zentral.

Wertbestimmung:

• Ertragswertmethode: Basierend auf den erzielbaren Mieten und Betriebskosten.

• Sachwertmethode: Berücksichtigt die Herstellungskosten unter Bezugnahme auf das bestehende Alter und die Alterswertminderung.

  Finanzielle Aspekte:

• Mieteinnahmen: Vorliegende Mietaufstellung zeigt eine durchschnittliche Kaltmiete von 7,41 €/m² (aktuell vermietete Wohnungen) und 9,81 €/m² (Hofgebäude).
• Liegenschaftszinssatz: 3,5 %.

Besonderheiten:

• Es liegt keine Bindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz vor, was für potenzielle Käufer von Vorteil sein kann.
• Der Immobilienmarkt in Düsseldorf zeigt eine positive Entwicklung, auch wenn diese tendenziell stagniert.

Fazit:

Das Mehrfamilienwohnhaus gemäß der Bewertung ist eine attraktive Kapitalanlage in einer nachgefragten Lage Düsseldorfs, mit einem stabilen Mietertrag und einer insgesamt moderate Instandhaltung. Der Verkehrswert von ca. 1.280.000 € stellt eine basierte Einschätzung auf unterschiedlichen Bewertungsmethoden dar.