Detaillierte Übersicht der Immobilie

Objekt: Reihenmittelhaus in Neuss, Aurinstraße 62
Gutachter: Jens Rökendt, Dipl.-Ing. Architekt
Gutachten: G-34-23, erstellt am 07.02.2024

Grundlegende Informationen

• Standort: 41466 Neuss, Aurinstraße 62
• Grundbuch: Amtsgericht Neuss, Blatt 8411, Lfd. Nr. 1
• Kataster: Gemarkung Neuss, Flur 34, Flurstück 660
• Grundstücksgröße: 103 qm

Beschreibung der Immobilie

1. Grundstück

• Lage: Das Grundstück befindet sich im Stadtteil Reuschenberg, einem Wohngebiet mit guter Anbindung an die Infrastruktur und in der Nähe öffentlicher Einrichtungen.
• Zugänglichkeit: Öffentliche Erschließung über die Aurinstraße, die mit Geh- und Radweg sowie Straßenbeleuchtung ausgestattet ist.
• Topografie: Die Fläche des Grundstücks ist eben und in trapezförmiger Form (ca. 4,50 m Breite, ca. 22,85 m Tiefe).
• Nutzung: Zum Bewertungsstichtag ist das Grundstück ungenutzt und unbewohnt.

2. Gebäude

• Bautyp: Unterkellertes Reihenmittelhaus, entstanden 1953, mit Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss.
• Bruttogrundfläche: Ca. 149 qm (Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss).
• Raumaufteilung:
  • Erdgeschoss: Diele, Wohnküche, Elternzimmer, Kinderzimmer, WC (gesamt ca. 31,32 qm).
  • Obergeschoss: Kinderzimmer, Flur, WC (gesamt ca. 31,43 qm).
• Anbau: Rückwärtiger eingeschossiger Anbau mit Flachdach, für den keine Baugenehmigung vorliegt. Überbau auf Nachbargrundstück Flurstück 661 festgestellt.

• Zustand: Es gibt diverse Mängel, insbesondere Feuchtigkeitsschäden und allgemeiner Sanierungsbedarf. Der Neubau und die Ausstattung sind nicht zeitgemäß.

  3. Haustechnik

• Heizung: Gaszentralheizung, veraltet.
• Sanitäranlagen: Teilen des Gebäudes sind mit älteren Sanitärinstallationen versehen. Modernisierung ist erforderlich.

Makro- und Mikrolage

• Stadt Neuss: Mittelzentrum mit ca. 155.000 Einwohnern, erhältliche Infrastruktur und Verkehrsanbindungen (ÖPNV, Autobahn A57, Bahnhof).
• Stadtteil Reuschenberg: Öffentlich gut angebunden, im Ortsteil zentrales Versorgungsgebiet, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen in unmittelbarer Nähe.

Verkehrswertermittlung

• Bewertungsstichtag: 07.02.2024
• Bodenwert: 64.787 € (600 €/qm, abgezogene Faktoren für Größe und Lage)
• Sachwert: 145.450 € (unter Berücksichtigung von baulichen Mängeln)
• Wertminderungen aufgrund Überbau und Rechtsberatungskosten: 3.207 €
• Verkehrswert: 142.000 €

Schlussfolgerung

Die Immobilie in der Aurinstraße 62 stellt eine Anlage dar, die nicht nur aufgrund ihrer Lage attraktiv sein kann, jedoch erfordert sie umfassende Renovierungs- und möglicherweise Rechtsanpassungen. Der festgestellte Verkehrswert spiegelt die aktuellen Marktbedingungen wider und berücksichtigt die baulichen Mängel des Objekts. Es wird geraten, weitere professionelle Gutachten zur kompletten Zustandserfassung hinzuzuziehen, um Klarheit über die erforderlichen Investitionen und die rechtliche Situation zu gewinnen.