Zusammenfassung der Immobilie „Hof Guttels“ (Ferienpension)

1. Allgemeine Informationen:

• Position: 36199 Rotenburg an der Fulda, Hof Guttels
• Bundesland: Hessen
• Gutachter: Volker Dietz, Diplom-Ingenieur (FH), zertifizierter Sachverständiger
• Objektbesichtigung: 21.08.2024 (außerhalb des Gebäudes)
• Verkehrswert:
  • Flurstück 9/3 (Bebaut): 268.000 €
  • Flurstück 9/2 (Bebaut): 12.231 €
  • Flurstück 11/1 (Unbebaut): 5.649 €
• Gesamtfläche der Grundstücke: 17.145 m²

2. Objektbeschreibung:

• Nutzung: Die Gesamtanlage wurde als Ferienpension genutzt, umfasst jedoch:
  • Gebäude 1: Gastronomie mit derzeit geschlossenem Betrieb, 6 Übernachtungszimmer, Dachgeschoss als Ferienwohnung (ehemalige Betreiberwohnung).
  • Gebäude 2: Ferienhaus, auch als Einfamilienwohnhaus nutzbar.
  • Gebäude 3: Augenscheinlich unbewohntes Wohnhaus im Umbau, keine Unterlagen verfügbar.
  • Gebäude 4: Offene Scheune mit einer vollflächigen Photovoltaikanlage.

3. Zustand der Gebäude:

• Gesamtzustand:
  • Gebäude 1 und 2: Befriedigend
  • Gebäude 3: Stark geschädigt und unbewohnbar
• Allgemeiner Eindruck: Verwildert und teilweise desolat; es sind Sicherungsmaßnahmen erforderlich.

• SWOT-Analyse:

  • Stärken: Exklusive Lage, interessante Nutzungsmöglichkeiten, potenzielles Entwicklungspotenzial.
  • Schwächen: Zustand der Gebäude, eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten, Denkmalschutz.
  4. Standortbeschreibung:

• Makrolage: Befriedigende Anbindung im ländlichen Raum, ca. 6 km vom Kern Rotenburgs entfernt; herrschende Nachfrage im Immobilienmarkt ist unterdurchschnittlich.
• Mikrolage: Inmitten eines Waldgebietes, versorgungstechnisch schwach, aber mit attraktiven Erholungsmöglichkeiten.

5. Wirtschaftliche Betrachtung:

• Vermietbarkeit: Aufgrund der allgemeinen Lage und des Ausstattungstandards als gegeben bewertet, benötigt jedoch Sanierungsmaßnahmen.
• Verwertbarkeit: Behördliche Genehmigungen sind bei einer Umnutzung erforderlich; Notwendigkeit einer Strategie zur Wiederherstellung des Betriebs.
• Ertragswert: Vorläufiger Ertragswert beträgt 338.288 €, jedoch mit Abschlägen von 70.000 € aufgrund fehlender Inneninspektion, was den endgültigen Ertragswert auf 268.288 € senkt.

6. Denkmalschutz:

• Das Anwesen ist als Kulturdenkmal in der Denkmalschutzbehörde eingetragen. Jegliche baulichen Maßnahmen bedürfen einer Abstimmung mit den zuständigen Behörden.

7. Besondere rechtliche Aspekte:

• Grundbuch: Keine wertbeeinflussenden Eintragungen, jedoch Wegerechte und Dienstbarkeiten eingetragen.
• Altlasten: Nach derzeitigen Erkenntnissen keine verdächtigen Altlasten; das Grundstück ist als potenziell kontaminierungsfrei eingestuft.

8. Empfehlungen:

• Die Flurstücke sollten gemeinsam veräußert werden, da sie rechtlich und funktional miteinander verbunden sind.
• Umfassende Sanierungsmaßnahmen für das Objekt sollten in Betracht gezogen werden, um den Wert zu steigern und die Nutzung zu revitalisieren.

Diese Zusammenfassung gibt einen Überblick über die wirtschaftliche, rechtliche und physische Situation der Immobilienanlage „Hof Guttels“ mit dem klaren Potenzial zu einem zukünftigen Gewinn, bei der Berücksichtigung der erforderlichen Investitionen in Renovierung und Betrieb.