Zusammenfassung des Gutachtens über die Immobilie in Moers

1. Allgemeine Daten zur Immobilie

• Objektart: Teileigentum in einem Wohn- und Geschäftshaus
• Standort: Homberger Straße 70a-b, 72a-b, 74a-c, Essenberger Straße 1d-h, 47441 Moers, Nordrhein-Westfalen.
• Eigentumsanteil: 83/100.000 Miteigentumsanteil am Grundstück
• Verkehrswert: rd. 12.900,00 € (Stand: 14.03.2024)

2. Lagebeschreibung

• Großräumige Lage:
  • Stadt: Moers (ca. 104.529 Einwohner)
  • Anbindung an größere Städte: Duisburg (ca. 10,5 km), Krefeld (ca. 16,9 km), Düsseldorf (ca. 39,4 km)
  • Autobahn: A 40 (ca. 2,1 km entfernt)
  • Bahnhof Moers (ca. 0,7 km entfernt)
• Kleinräumige Lage:
  • Zentrale Lage, ca. 0,5 km zum Stadtzentrum.
  • Nahegelegen Geschäfte, Schulen und ärztliche Versorgung.
  • Nutzung in der Umgebung ist gemischt, sowohl gewerblich als auch wohnlich.

3. Gebäudebeschreibung

• Bauart: Mehrgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus, 4 Geschosse, unterkellert, Baujahr ca. 1986.
• Nutzungseinheiten: 54 Einheiten (Wohn- und Gewerbeeinheiten) sowie Tiefgaragenstellplätze.
• Keller: Verschiedene Kellerräume und Tiefgaragen.
• Zustand: Der bauliche Zustand ist dem Alter entsprechend normal, ohne signifikanten Sanierungsstau.
• Technische Ausstattung: Zentrale Wasserversorgung, Fernheizung, mechanische Lüftung in den Bädern.

4. Tiefgaragenstellplatz

• Sondereigentum: Tiefgaragenstellplatz (Nr. 1 im Aufteilungsplan).
• Bauart der Tiefgarage: Massivbau aus Stahlbeton.
• Lage: Zufahrt über die Essenberger Straße, konventioneller Stellplatz – kein Doppelparker.

5. Nutzung und Mietverhältnis

• Mietzins: Aktuell vermietet zu 34,52 €/Monat (unter Marktpreis); Sonderkündigungsrecht im Rahmen der Zwangsversteigerung.
• Hausgeld: Monatlich 30,00 €, davon 1,75 € für Erhaltungsrücklage.

6. Rechts- und Baulasten

• Öffentlich-rechtliche Situation: Keine Baulasten oder Denkmalschutzauflagen.
• Privatrechtliche Situation: Keine belastenden Eintragungen im Grundbuch (außer Zwangsversteigerungsvermerk).

7. Stärken und Schwächen der Immobilie

• Stärken:
  • Zentrale Lage mit guter Erreichbarkeit.
  • Keine wesentlichen Bauschäden oder Sanierungsstau.
• Schwächen:
  • Mittelfristig sind Investitionen in die Betreibergemeinschaft (z.B. Fenster, Balkone) zu erwarten.
  • Mietpreis unter Marktwert.

8. Markt- und Verkehrswertanalyse

• Marktanalyse: Nachfrage nach Tiefgaragenstellplätzen in zentraler Lage ist hoch, Angebot gering.
• Verkehrswert ermittelt: 12.900,00 €, was dem Marktangebot für vergleichbare Stellplätze entspricht (5.000 € bis 15.000 €).

9. Fazit

Die Immobilie befindet sich in einem dem Alter entsprechenden Zustand. Die zentrale Lage in Moers und die Nachfrage nach Stellplätzen begründen den ermittelten Verkehrswert. Bei einer künftigen Veräußerung sollte die Marktentwicklung im Hinblick auf steigende Bau- und Erhaltungskosten beobachtet werden.