Zusammenfassung der Immobilienbeschreibungen

Gutachten 1: Bürogebäude in Essen, Hindenburgstraße 2 und Hachestraße 34

Objektbeschreibung:

• Lage: Hindenburgstraße 2 und Hachestraße 34, 45138 Essen, im Stadtteil Stadtkern, der als Geschäfts- und Bürolage bekannt ist. Nähe zum Hauptbahnhof (ca. 400 m) und zur Autobahn (ca. 1.000 m).
• Bauen: Sechs Geschosse, fünf unterirdische Parkplätze, leerstehend, Baujahr 1967, ursprünglich als Volksbank erbaut und später zu einem Bürogebäude umgebaut. Es sind Abrissarbeiten im Gange.
• Zustand: Das Gebäude ist verwahrlost und in einem teilweise beschädigten Zustand. Fenster und Fassadenwände sind teils defekt, und es wird von einer Kernsanierung ausgegangen.

Verkehrswert:

• Ermittelt: 300.000,00 € (Basisdatum 09.11.2023).
• Bewertungsverfahren: Der Verkehrswert wurde im Rahmen eines Liquidationswertverfahrens ermittelt, da die Nutzbarkeit des Gebäudes aufgrund des Zustands nicht vertretbar ist.

Rechtliche Gegebenheiten:

• Baulast: Das Grundstück ist mit einer Vereinigungsbaulast bei den angrenzenden Grundstücken belastet, was die Nutzbarkeit beeinflusst.
• Immissionen: Hoher Lärm- und Geruchsaufkommen von den Hauptverkehrsstraßen Hindenburgstraße und Hachestraße.

Gutachten 2: Bürogebäude mit Tiefgarage in Essen, Hindenburgstraße 4

Objektbeschreibung:

• Lage: Hindenburgstraße 4, 45138 Essen. Das Grundstück grenzt direkt an eine stark befahrene Hauptstraße, was zu hohen Lärmemissionen führt.
• Bauen: Viergeschossiges Bürogebäude mit über 24 Stellplätzen in der Tiefgarage. Das Gebäude, ursprünglich eine Bank, steht derzeit leer und zeigt Schäden an der Fassade und der Tiefgarage.
• Zustand: Das Gebäude wird als nicht sanierungsfähig angesehen; Abrissarbeiten sind vorbereitet.

Verkehrswert:

• Ermittelt: 560.000,00 € (Basisdatum 09.11.2023).
• Bewertungsverfahren: Der Verkehrswert wurde ebenfalls über das Liquidationswertverfahren ermittelt, da die Sanierungskosten die Ertragswerte deutlich überschreiten.

Rechtliche Gegebenheiten:

• Herrschvermerk: Das Grundstück verfügt über ein Durchfahrtsrecht, was seine Erschließung und somit den Nutzwert erhöht.
• Bebauungsplan: Das Grundstück liegt in einem Kerngebiet gemäß den festgelegten Bebauungsplänen.

Gutachten 3: Unbebautes Grundstück in Essen, Henriettenstraße

Objektbeschreibung:

• Lage: Henriettenstraße, 45138 Essen, in der Nähe von gewerblicher Nutzung und innerhalb eines städtischen Kerngebiets.
• Zustand: Unbebaut, ehemals mit einem 4-geschossigen Bürogebäude bebaut, das 1997 abgerissen wurde.
• Nutzfläche: Genutzt als Parkfläche, weist jedoch Unebenheiten und Ausbruchstellen auf.

Verkehrswert:

• Ermittelt: 380.000,00 € (Basisdatum 09.11.2023).
• Bewertungsverfahren: Das Grundstück wurde über das Vergleichswertverfahren bewertet, da es unbebaut ist und von einer aktuellen Nutzungsfläche ausgegangen wird.

Rechtliche Gegebenheiten:

• Bebauungsplan: Liegt in einem Gebiet, das die Verwendung gemäß Kerngebietvorschriften vorsieht. Es besteht kein höherer Entwicklungsstatus.

Fazit

Die drei Immobilien befinden sich in Essen, alle in urbanen, gut erschlossenen Lagen, jedoch mit unterschiedlichen Zuständen. Während die Bürogebäude in einem zum Teil verwahrlosten Zustand sind und eine Kernsanierung oder Abriss erfordern, ist das unbebaute Grundstück ideal für zukünftige Entwicklungsprojekte. Die Verkehrswerte spiegeln den aktuellen Markt und den potenziellen Nutzen der Objekte wider.