Detaillierte Zusammenfassung der Immobilie in Berlin-Friedrichshain: Gürtelstraße 40

Allgemeine Informationen:

• Adresse: Gürtelstraße 40, 10247 Berlin-Friedrichshain (Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg)
• Grundstücksgröße: 531 m²
• Bewertungsobjekt: Unbebautes Grundstück, derzeit genutzt als Kfz-Parkplatz- und Abstellfläche
• Verkehrswert: 4.070.000,00 € (gemäß Gutachten vom 28.06.2023, ohne Berücksichtigung ggf. bestehender Belastungen)

Lage und Umgebung:

• Die Immobilie befindet sich in einer mittleren Wohnlage von Berlin, bezogen auf den Mietspiegel 2021.
• Umgeben von stark frequentierten Straßen sowie einem hochliegenden Bahndamm, was zu erheblicher Lärmbelastung führt.
• In der Nähe befinden sich sowohl Altbauten (4- bis 7-geschossig) als auch Neubauten aus den letzten Jahrzehnten.
• Die zukünftige Bebaubarkeit sieht ein 6-geschossiges Vorderhaus mit beidseitiger Grenzbebauung vor.

Nutzung und Mietverhältnis:

• Das Grundstück ist vollständig an einen Kfz-Handels- oder Werkstattbetrieb vermietet, zur genauen Höhe der Miete und den Vertragsbedingungen wurde keine Information bereitgestellt.
• Es konnten keine separaten Mietverträge für die auf dem Grundstück befindlichen Kfz-Stellplätze nachgewiesen werden.

Bauliche Voraussetzungen und Nutzungsmöglichkeiten:

• Aktueller Status als Parkplatz hat zur vollständigen Versiegelung des Grundstücks geführt.
• Eine zukünftige Bebauung könnte eine Geschossflächenzahl (GFZ) von bis zu 4,1 ermöglichen.
• Abmessungen des Grundstücks sind für eine 5- bis 6-geschossige Bebauung geeignet.
• Das Grundstück ist für die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses in geschlossener Bauweise klassifiziert.

Rechtslage:

• Das Grundstück unterliegt einer Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) zugunsten des angrenzenden Grundstücks, was eine potenzielle Einschränkung für zukünftige Bauprojekte darstellt.
• Die Immobilie liegt innerhalb eines Erhaltungsgebiets „Boxhagener Platz“ mit bestimmten Bauauflagen für die Erhaltung der Wohnstruktur.

Infrastruktur und Erschließung:

• Gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr durch die S-Bahnstation „Frankfurter Allee“ in Fußnähe und angrenzende Straßennetzwerke.
• Erschließung des Grundstücks erfolgt über die Gürtelstraße, die als öffentliche Verkehrsanlage klassifiziert ist.

Bodenwerte und Marktbedingungen:

• Der Bodenrichtwert beträgt 5.500 €/m² bei einer zulässigen baulichen Ausnutzung von 2,5.

• Der aktuelle Marktwert wurde auf Grundlage von Vergleichswerten ermittelt, wobei zu berücksichtigen ist, dass der Immobilienmarkt 2022/2023 stagnierte oder teilweise rückläufig war.

  Schlussfolgerung: Das Grundstück Gürtelstraße 40 in Berlin-Friedrichshain bietet aufgrund seiner Lage und der rechtlichen Gegebenheiten Potenzial für eine zukünftige Wohn- und Gewerbebebauung. Die derzeitige Nutzung als Parkplatz könnte bei Auslaufen des Mietvertrags auf langfristigere und wirtschaftlich rentablere Projekte ausgerichtet werden, allerdings sind die bestehenden Belastungen und die Lärmbelastung aus Verkehr und Bahnbetrieb wichtige Faktoren, die berücksichtigt werden müssen. Der festgestellte Verkehrswert und die aktuellen Marktbedingungen eignen sich als soliden Indikator für Investoren, die an diesem Standort interessiert sind.